Malraux ou Monument historique : quel avantage fiscal ?
Comprenez, en langage simple, ce que ces deux régimes changent concrètement pour vos impôts et votre patrimoine.
Il existe deux régimes fiscaux réservés à l'immobilier ancien d'exception, à ne pas confondre. Le Malraux vous donne une réduction d'impôt (30 % ou 22 % de vos travaux de restauration) si vous louez le logement nu pendant 9 ans. Le régime des Monuments historiques ne donne pas de réduction, mais vous permet de déduire vos travaux et charges sans plafond de vos revenus, en contrepartie d'un engagement de conservation de 15 ans, et d'exonérer la transmission de droits de succession sous convention.
Les montants clés du millésime 2026
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À comprendre avant d'agir
Deux mécaniques très différentes
Le Malraux est une réduction d'impôt : il retranche directement une somme de votre impôt. Le Monument historique est une déduction : il retire vos travaux et charges de vos revenus imposables, ce qui baisse ensuite l'impôt. Ne les confondez jamais, ils ne visent pas les mêmes patrimoines.
Malraux : 30 % ou 22 % de vos travaux
Vous récupérez 30 % de vos dépenses de restauration si le bien est dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde (PSMV), et 22 % s'il relève d'un plan de valorisation (PVAP) ou d'une opération d'utilité publique. Exemple : 300 000 € de travaux à 30 % = 90 000 € de réduction d'impôt.
L'atout majeur du Malraux : hors plafond des niches
Pour les opérations engagées depuis le 1er janvier 2013, la réduction Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. C'est son intérêt principal : vous pouvez cumuler un gros avantage sans être bloqué par ce plafond.
Malraux : louer nu pendant 9 ans
En échange de la réduction, vous devez louer le logement nu pendant 9 ans, mettre en location dans les 12 mois après la fin des travaux, en résidence principale du locataire. Le locataire ne peut être ni membre de votre foyer fiscal, ni un parent, ni un enfant.
Monument historique : déduction sans plafond
Si le bien est loué et ne procure aucun usage personnel, le déficit se déduit du revenu global sans aucune limite de montant. C'est ce qui rend ce régime intéressant pour de très gros travaux et des revenus élevés, mais il faut conserver le bien 15 ans.
Monument historique fermé ou ouvert au public
Si le bien ne rapporte aucune recette : vous déduisez 100 % des charges s'il est ouvert à la visite, 50 % s'il est fermé. Avec un label Fondation du patrimoine : 50 % des travaux, ou 100 % si vous avez obtenu une subvention d'au moins 20 %.
Transmettre un monument sans droits de succession
Un immeuble classé ou inscrit peut être transmis (donation ou succession) totalement exonéré de droits si les héritiers signent une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture (ouverture au public, entretien). Cela fonctionne aussi pour une donation de la nue-propriété.
Attention à la revente en Malraux
Les travaux qui vous ont donné la réduction Malraux ne viennent pas augmenter le prix d'achat pris en compte pour calculer votre plus-value à la revente. Résultat : une partie de l'avantage peut être reprise au moment de la vente. À chiffrer avant de vous engager.
Malraux ou Monuments historiques : deux mécaniques à ne jamais confondre
Malraux
- Une réduction d'impôt : une somme retirée directement de votre impôt
- 30 % de vos travaux en secteur PSMV, 22 % en secteur PVAP ou utilité publique
- En échange, vous louez le logement nu pendant 9 ans
- Avantage exclu du plafond des niches fiscales de 10 000 €
Monuments historiques
- Une déduction : vos travaux et charges retirés de vos revenus
- Déduction sur le revenu global sans aucune limite de montant si le bien est loué
- En échange, vous conservez le bien pendant 15 ans
- Transmission exonérée de droits de succession sous convention avec la Culture
Les deux régimes existent, mais leurs avantages ne se cumulent jamais sur les mêmes dépenses.
Source : CGI art. 199 tervicies ; CGI art. 156 et 156 bis ; art. 795 A
Monument sans aucune recette : quelle part de vos charges est déductible ?
Si votre monument ne rapporte rien, l'ouverture au public augmente la part de charges que vous pouvez déduire.
Source : CGI art. 156, II-1° ter ; BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 130 et § 210
Le parcours d'une opération Malraux, étape par étape
Autorisation du préfet
Vous obtenez une autorisation spéciale du préfet AVANT de commencer, avec suivi de l'Architecte des Bâtiments de France.
Mise en location
Vous mettez le logement en location nue dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
Location nue obligatoire
Vous louez nu en résidence principale, à un locataire qui n'est ni de votre foyer fiscal, ni un parent, ni un enfant.
Report du solde
Si votre réduction dépasse l'impôt de l'année, le solde s'impute sur votre impôt des 3 années suivantes.
Respecter cet ordre est essentiel : commencer les travaux sans l'autorisation vous fait perdre l'avantage.
Source : CGI art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200-10, -20 et -30
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous restaurez complètement un immeuble situé en site patrimonial remarquable | Vous ouvrez droit à la réduction Malraux, mais les travaux exigent une autorisation spéciale du préfet AVANT leur début et un suivi par l'Architecte des Bâtiments de France. | CGI art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200-10 |
| Vous détenez le bien en démembrement (nue-propriété / usufruit séparés) | La réduction Malraux est interdite, sauf si le démembrement résulte du décès de votre conjoint et que vous poursuivez l'engagement. | CGI art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200-10 |
| Vous bénéficiez du Malraux | Vous devez louer nu 9 ans, mettre en location dans les 12 mois de l'achèvement, en résidence principale, à un locataire hors foyer fiscal et hors parents/enfants. | CGI art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200-20 |
| Votre bien est en secteur couvert par un PSMV (ou en QAD/NPNRU, pour les dépenses payées jusqu'au 31/12/2024) | Votre réduction est de 30 % des dépenses éligibles en secteur PSMV ; la voie QAD/NPNRU n'ouvre plus droit à la réduction que pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2024 ; elle est éteinte au-delà. Le taux tombe à 22 % en secteur PVAP ou pour une opération déclarée d'utilité publique. | CGI art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200-10 ; BOI-IR-RICI-200-30 |
| Votre réduction Malraux dépasse l'impôt dû l'année du paiement | Le solde est reportable sur votre impôt des 3 années suivantes, et reste hors du plafonnement des niches fiscales. | CGI art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200-30 |
| Vous vendez, donnez ou démembrez le bien Malraux avant la fin des 9 ans | L'administration reprend l'avantage, sauf invalidité, décès ou licenciement de vous ou votre conjoint (la rupture conventionnelle et la fin de CDD ne comptent pas). | CGI art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200-40 |
| Votre immeuble est classé, inscrit, ou labellisé Fondation du patrimoine | Vous relevez du régime Monuments historiques et pouvez déduire vos charges, avec un déficit imputable sans limite sur le revenu global si le bien est loué. | CGI art. 156 ; BOI-RFPI-SPEC-30-20-10 |
| Vous bénéficiez du régime Monuments historiques | Vous devez conserver le bien 15 ans ; si vous rompez, votre revenu est majoré du tiers des charges déduites sur l'année de rupture et les deux suivantes. | CGI art. 156 bis ; BOI-RFPI-SPEC-30-30 |
| Votre monument ne procure aucune recette | Vous déduisez 100 % des charges s'il est ouvert à la visite, 50 % s'il est fermé ; label Fondation du patrimoine : 50 %, ou 100 % avec subvention d'au moins 20 %. | CGI art. 156, II-1° ter ; BOI-RFPI-SPEC-30-20-20 |
| Vous transmettez un monument classé/inscrit avec convention Culture | La donation ou la succession est totalement exonérée de droits (immeuble et meubles complément historique), y compris pour une donation de nue-propriété. | CGI art. 795 A ; BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60 |
| Vous êtes redevable de l'IFI et détenez un monument historique | Aucune exonération : le monument entre dans l'assiette de l'IFI ; seule une minoration de valeur est admise au titre des charges et contraintes de sauvegarde. | CGI art. 965 et 973 |
| Une dépense a servi à obtenir la réduction Malraux | Elle ne peut ni être déduite de vos revenus fonciers, ni augmenter le prix d'achat pour le calcul de la plus-value ; vous pouvez renoncer à la réduction pour déduire en foncier (sauf VIR). | CGI art. 199 tervicies ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 |
Ce qui piège le plus souvent
Faites autoriser les travaux AVANT de commencer
En Malraux, l'autorisation spéciale du préfet doit être obtenue avant le début des travaux, avec suivi de l'Architecte des Bâtiments de France. Commencer sans cette autorisation vous fait perdre le bénéfice du régime.
Ne vendez pas et ne donnez pas trop tôt
Vendre, donner ou démembrer avant la fin des 9 ans (Malraux) ou des 15 ans (Monuments historiques) entraîne la reprise de l'avantage. Consultez-nous avant toute vente, donation ou démembrement pour vérifier les rares exceptions (décès, invalidité, licenciement).
Anticipez l'impôt sur la plus-value à la revente Malraux
Les travaux qui ont donné la réduction ne rehaussent pas votre prix d'achat pour la plus-value. Une part de l'avantage peut donc être reprise à la vente : faites chiffrer l'effort net réel avant de vous lancer.
Un monument reste soumis à l'IFI
Ne comptez pas sur une exonération d'IFI : le monument historique entre dans l'assiette. Il est en revanche exonéré de droits de succession sous convention. Deux impôts différents, ne les mélangez pas.
L'ancien Malraux « déduction » n'existe plus
Méfiez-vous des présentations obsolètes : l'ancien Malraux (déduction du revenu global) est supprimé depuis le 1er janvier 2018. Seule subsiste aujourd'hui la réduction d'impôt de l'article 199 tervicies.
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Combien de temps devez-vous louer le logement pour conserver la réduction d'impôt Malraux ?
Un monument historique est-il exonéré d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?
Quel taux de réduction Malraux s'applique dans un secteur couvert par un PSMV (plan de sauvegarde) ?
Pour aller plus loin avec votre conseiller
Faire du Malraux sans rénover soi-même : la SCPI de restauration
Camille, 48 ans, cadre dirigeante, paie beaucoup d'impôt sur le revenu mais n'a ni le temps ni l'envie de piloter un chantier de restauration. Plutôt que d'acheter un immeuble ancien, elle souscrit en pleine propriété des parts d'une SCPI Malraux : c'est la société qui achète et restaure les immeubles remarquables, et Camille récupère la réduction d'impôt au prorata. Pour que l'avantage tienne, la SCPI doit affecter au moins 65 % de sa collecte aux travaux éligibles et au moins 30 % à l'achat d'immeubles éligibles, investir dans les 18 mois, et Camille doit conserver ses parts jusqu'au terme de l'engagement de location de 9 ans pris par la SCPI. Comme le Malraux en direct, cette réduction reste hors du plafond des niches fiscales.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie que la SCPI respecte réellement les quotas (65 % / 30 %) et le délai d'investissement de 18 mois avant de s'engager, et cale l'année de souscription — qui déclenche l'avantage — sur une année de forte imposition. Il chiffre aussi la durée pendant laquelle les parts devront être gardées.
Donner le monument aux enfants en gardant l'usufruit, sans droits
Henri, 67 ans, possède un manoir classé au titre des monuments historiques et souhaite le transmettre à ses deux enfants — tout en continuant à y vivre. Il donne la nue-propriété du bien en se réservant l'usufruit : il en garde l'usage sa vie durant, et les enfants deviendront pleins propriétaires à son décès. En signant avec le ministère de la Culture une convention à durée indéterminée (ouverture au public, entretien), la donation est totalement exonérée de droits, y compris lorsqu'elle ne porte que sur des droits démembrés comme ici. À noter : pendant l'usufruit, le manoir reste dans l'assiette de l'IFI d'Henri — exonéré de droits de transmission n'est pas exonéré d'IFI.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller rédige et séquence la signature puis le dépôt de la convention 795 A dans les délais pour ne pas rendre les droits exigibles, articule l'usufruit conservé avec les obligations d'ouverture au public et d'entretien, et rappelle que rompre la convention entraînerait un rappel des droits.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
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Références officielles
- CGI art. 199 tervicies
- CGI art. 156
- CGI art. 156 bis
- CGI art. 795 A
- CGI art. 965 et 973
- BOI-IR-RICI-200-10
- BOI-IR-RICI-200-20
- BOI-IR-RICI-200-30
- BOI-IR-RICI-200-40
- BOI-RFPI-SPEC-30-20-10
- BOI-RFPI-SPEC-30-30
- BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.