J'ai un logement en résidence gérée : que faire ?
Comment gérer votre appartement en résidence de tourisme ou de services (Censi-Bouvard, Demessine) sans perdre votre avantage fiscal.
Vous avez acheté un logement dans une résidence gérée (étudiants, EHPAD, tourisme) loué à un exploitant, avec une réduction d'impôt Censi-Bouvard ou Demessine. Ces deux dispositifs sont fermés depuis plusieurs années : on ne parle donc plus d'acheter, mais de bien tenir votre engagement de location de 9 ans et de gérer les imprévus. Le point sensible : une revente ou un problème d'exploitant trop tôt peut vous obliger à rembourser votre réduction d'impôt et une partie de la TVA récupérée.
Les chiffres à connaître
Les points clés, en clair
Deux dispositifs fermés, mais votre engagement continue
Plus aucun achat ne donne droit à ces réductions : Demessine est fermé depuis le 01/01/2011, Censi-Bouvard depuis le 01/01/2023. Si vous en bénéficiez encore, c'est que votre achat est antérieur. Votre travail aujourd'hui : honorer l'engagement jusqu'au bout.
Vous devez louer 9 ans à l'exploitant
Le logement doit rester loué à l'exploitant unique de la résidence pendant 9 ans, par bail commercial prenant effet dans le mois suivant l'achat ou la livraison. Rompre cet engagement, c'est risquer de perdre votre réduction d'impôt.
Vos revenus ne sont pas taxés pareil selon le dispositif
Avec Censi-Bouvard (loué meublé), vos loyers sont des revenus de location meublée (BIC/LMNP). Avec Demessine (loué nu), ce sont des revenus fonciers. C'est le premier réflexe : bien savoir dans quelle case vous êtes pour déclarer correctement.
La défaillance de l'exploitant : le risque numéro un
Si l'exploitant fait faillite ou ne paie plus, tout n'est pas perdu : le logement peut rester vide jusqu'à 12 mois sans que vous perdiez votre avantage, et vous pouvez le sauver en remplaçant l'exploitant si les copropriétaires détenant au moins 50 % des logements se regroupent.
La double sanction d'une sortie trop tôt
Vendre, donner ou démembrer le bien pendant les 9 ans déclenche deux remboursements cumulés : la reprise de votre réduction d'impôt (avec intérêts de retard) ET la régularisation de la TVA. Sur un cas type — logement Censi-Bouvard acquis 200 000 € en 2018, réduction à 11 % (22 000 € étalés sur 9 ans), 33 000 € de TVA récupérée — une revente en année 6 fait reprendre environ 14 700 € de réduction déjà imputée (6 annuités) ET régulariser environ 23 100 € de TVA (14/20 restants), soit près de 38 000 € hors intérêts de retard. Chiffrez toujours ce coût sur votre situation avant de décider.
La TVA n'est définitivement à vous qu'au bout de 20 ans
À l'achat neuf, vous avez récupéré environ 20 % de TVA. Elle n'est acquise qu'après 20 ans. Si vous vendez avant, vous devez en rembourser une partie au prorata. Exemple : vente en année 6 d'un bien acheté en 2018 avec ~33 000 € de TVA récupérée, vous régularisez environ 14/20 de cette TVA, soit près de 23 100 € à reverser.
Un plafond de 300 000 € pour Censi-Bouvard
La réduction Censi-Bouvard se calcule sur le prix du logement dans la limite de 300 000 € (millésime 2026), répartie sur 9 ans. Le taux dépend de l'année d'achat : 11 % à partir de 2013, 18 % en 2011, 25 % en 2009-2010.
Le décès ne fait pas perdre l'avantage
Si un conjoint décède, l'avantage déjà obtenu n'est pas remis en cause et le conjoint survivant peut reprendre l'engagement pour la durée qui reste. Même logique pour une invalidité de 2e/3e catégorie ou un licenciement.
Les grandes étapes de votre engagement
Le bail démarre
Le bail commercial avec l'exploitant doit prendre effet dans le mois qui suit votre achat ou la livraison du logement.
Vous louez à l'exploitant
Vous devez louer sans interruption pendant 9 ans. Vendre, donner ou démembrer avant fait perdre la réduction d'impôt.
Engagement terminé
Vous êtes libre : revendre, garder en location ou changer d'exploitant. La réduction d'impôt vous reste acquise.
La TVA reste surveillée
La TVA récupérée à l'achat (environ 20 %) n'est vraiment à vous qu'au bout de 20 ans. Vendre avant oblige à en rembourser une part.
Deux horloges tournent en même temps : 9 ans pour la réduction d'impôt, 20 ans pour la TVA.
Source : CGI art. 199 sexvicies, II ; CGI art. 257 bis ; BOI-IR-RICI-50-10-20, § 60
Censi-Bouvard ou Demessine : dans quelle case êtes-vous ?
Censi-Bouvard
- Logement loué meublé (résidence étudiants, EHPAD, médico-social)
- Loyers imposés en location meublée (BIC / LMNP)
- Réduction calculée sur le prix, plafonné à 300 000 €, sur 9 ans
- Fermé aux nouveaux achats depuis le 01/01/2023
Demessine
- Logement loué nu en résidence de tourisme classée
- Loyers imposés en revenus fonciers
- Réduction de 25 % du prix (ou 20 % si réhabilité), sur 6 ans
- Fermé aux nouveaux achats depuis le 01/01/2011
Source : CGI art. 199 sexvicies ; CGI art. 199 decies E ; BOI-IR-RICI-220 ; BOI-IR-RICI-50-10-10
Taux de la réduction Censi-Bouvard selon l'année d'achat
Plus votre achat est récent, plus le taux appliqué est faible.
Source : BOI-IR-RICI-220, § 30 ; reperes/censi-bouvard-demessine#taux-censi-bouvard (2026)
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous voulez acheter aujourd'hui un logement avec réduction Censi-Bouvard ou Demessine | Impossible : les deux dispositifs sont fermés (Demessine au 01/01/2011, Censi-Bouvard au 01/01/2023). Aucun achat neuf n'y ouvre plus droit. | CGI art. 199 sexvicies ; CGI art. 199 decies E ; BOI-IR-RICI-220 ; BOI-IR-RICI-50-10-10 |
| Vous détenez un Censi-Bouvard et percevez des loyers | Vos loyers sont imposés en location meublée (BIC/LMNP) : micro-BIC avec abattement 50 % si vos recettes sont sous 77 700 €, sinon au réel avec amortissement. | CGI art. 199 sexvicies, III ; BOI-IR-RICI-220-40 |
| Vous détenez un Demessine et percevez des loyers | Vos loyers sont imposés en revenus fonciers (et non en meublé), le logement étant loué nu à l'exploitant. | CGI art. 199 decies E ; BOI-IR-RICI-50-10-10, § 390 |
| Vous vendez, donnez ou démembrez le logement pendant les 9 ans | Votre réduction d'impôt est reprise l'année de la rupture, avec intérêts de retard et majorations. | CGI art. 199 decies E ; BOI-IR-RICI-50-10-30, § 1 et § 30 |
| Vous vendez ou rompez le bail avant 20 ans (bien neuf avec TVA récupérée) | Vous devez régulariser la TVA au prorata des années restantes, sauf si l'acheteur reprend le bail et la collecte (transmission d'universalité). | CGI art. 257 bis |
| L'exploitant fait défaut et vous cherchez un repreneur | Vacance tolérée jusqu'à 12 mois ; vous pouvez remplacer l'exploitant si les copropriétaires détiennent au moins 50 % des logements. Sans reprise, la réduction est reprise mais étalée par tiers sur 3 ans. | BOI-IR-RICI-50-10-20, § 120 et § 130 ; BOI-IR-RICI-50-10-30, § 210 |
| Un conjoint (imposition commune) décède en cours d'engagement | L'avantage déjà obtenu n'est pas remis en cause ; le conjoint survivant peut reprendre l'engagement pour la durée restante. | BOI-IR-RICI-50-10-20, § 500 ; BOI-IR-RICI-50-10-30, § 270 |
| Vous subissez une invalidité 2e/3e catégorie ou un licenciement | Pas de remise en cause de l'avantage déjà obtenu ; conservez les justificatifs (catégorie d'invalidité, lettre de licenciement). | BOI-IR-RICI-50-10-30, § 10 et § 20 ; CSS art. L341-4 |
| Vous vous mariez, pacsez, divorcez ou vous séparez pendant l'engagement | L'avantage acquis n'est pas remis en cause ; seule change la répartition au sein du foyer. | BOI-IR-RICI-50-10-20, § 480 à § 600 |
| Vous détenez un Demessine via une SCI à l'impôt sur le revenu | C'est éligible, mais vous devez conserver les parts jusqu'au terme des 9 ans et le démembrement des parts est interdit. | CGI art. 199 decies G |
| Vous détenez un Censi-Bouvard | Le logement doit être détenu en pleine propriété par une personne physique : la détention via société est exclue. | CGI art. 199 sexvicies, I |
| Vous cumulez plusieurs réductions d'impôt avec votre Censi-Bouvard | La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an en métropole. | CGI art. 200-0 A |
Ce qui piège le plus souvent
Ne vendez jamais sans chiffrer d'abord le coût total
Une revente pendant l'engagement, ou avant 20 ans pour la TVA, peut vous coûter très cher : reprise de la réduction d'impôt plus intérêts de retard plus régularisation de TVA. Faites calculer ce montant avant de fixer votre prix de vente, sinon la vente peut être perdante.
Attention à la donation et au démembrement
Donner le bien ou le démembrer (nue-propriété/usufruit) pendant les 9 ans compte comme une rupture d'engagement et déclenche la reprise. Pour Demessine, le démembrement est interdit, sauf en cas de décès.
Ne restez pas passif face à un exploitant en difficulté
Réclamez le compte d'exploitation détaillé (charges fixes et variables, pas un simple bilan), surveillez les retards de loyer, et si l'exploitant défaille, organisez vite la substitution avec les autres copropriétaires. Passé 12 mois de vacance sans nouvel exploitant, la reprise s'enclenche.
Vérifiez dans quelle catégorie vous déclarez vos loyers
Censi-Bouvard = revenus meublés (BIC/LMNP) ; Demessine = revenus fonciers. Se tromper de case fausse votre déclaration. En cas de départ à l'étranger, vérifiez aussi les conséquences sur votre résidence fiscale.
Anticipez la fin des 9 ans
À l'approche du terme, comparez calmement vos options : revendre (en tenant compte de la TVA résiduelle et de la plus-value), garder le bien en location libre, ou changer d'exploitant. Ne subissez pas l'échéance.
Pour aller plus loin avec votre conseiller
Vendre sa résidence gérée : deux compteurs, pas un seul, à surveiller avant de signer
Bernard, 63 ans, a acheté un studio en résidence étudiante il y a huit ans avec une réduction Censi-Bouvard et un engagement de location de neuf ans : il est donc encore, à un an près, dans son engagement. Il veut vendre et ne pense qu'à la TVA récupérée à l'achat. Le vrai risque est double : vendre avant la fin des neuf ans fait tomber deux sanctions cumulées — la reprise de sa réduction d'impôt (avec intérêts de retard) et la régularisation de la TVA. Le régime de transmission d'universalité (l'acheteur reprend le bail et continue de collecter la TVA) ne neutralise que la seconde ; il ne fait rien contre la reprise de la réduction, qui reste due tant qu'on cède pendant l'engagement. La piste qu'il ignore : ces deux sanctions ne suivent pas le même calendrier — la réduction est protégée au terme des neuf ans, la TVA seulement au terme de vingt ans. Comme Bernard touche presque au terme de son engagement, attendre de le franchir efface complètement la première sanction ; il ne lui reste alors que la question de la TVA, qu'une vente placée sous transmission d'universalité peut faire tomber à zéro. Bien séquencée entre les deux compteurs, une vente qui exposait à une double sanction peut n'en déclencher aucune.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller reconstitue les deux calendriers exacts (prise d'effet du bail → terme des neuf ans ; date de récupération de la TVA → solde des vingt ans), chiffre le coût d'une vente immédiate — reprise + intérêts + TVA — face à celui d'une vente juste après le terme, vérifie l'éligibilité à la transmission d'universalité et fait rédiger dans l'acte la clause de reprise du bail par l'acheteur.
Gestionnaire défaillant : le repreneur imposé par le tribunal, qu'on a tort de refuser
Sylvie, 58 ans, possède un appartement dans une résidence de tourisme dont l'exploitant ne paie plus les loyers et menace de déposer le bilan. Elle croit son avantage fiscal déjà perdu — il ne l'est pas : la vacance est tolérée jusqu'à douze mois et une substitution organisée par les copropriétaires détenant au moins la moitié des logements évite la reprise. Mais le point qu'elle ignore est plus contre-intuitif : quand la défaillance passe par le tribunal de commerce et qu'un repreneur est homologué par celui-ci, les copropriétaires ne peuvent pas s'opposer à signer le bail commercial avec ce repreneur sans exposer eux-mêmes leur avantage fiscal à reprise. Autrement dit, refuser le gestionnaire choisi par le tribunal — pour lui préférer un autre — peut coûter la réduction que l'on cherchait à sauver. Et pour objectiver la défaillance et peser dans la négociation, elle peut exiger de l'exploitant le compte d'exploitation détaillé (charges fixes et variables), pas un simple extrait de bilan : c'est un droit que la Cour de cassation a consacré.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller réclame le compte d'exploitation détaillé pour objectiver la défaillance, vérifie s'il existe déjà un repreneur homologué par le tribunal (auquel cas s'y opposer serait dangereux), organise à défaut la substitution en fédérant les copropriétaires autour du seuil de 50 %, et cadence l'ensemble dans les douze mois de vacance tolérée — passé ce délai sans relocation, la reprise s'étale par tiers sur trois ans.
Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 199 sexvicies
- CGI art. 199 decies E
- CGI art. 199 decies EA
- CGI art. 199 decies G
- CGI art. 39 G
- CGI art. 257 bis
- CGI art. 200-0 A
- CSS art. L341-4
- C. tourisme art. D. 321-2
- BOI-IR-RICI-220
- BOI-IR-RICI-50-10-20
- BOI-IR-RICI-50-10-30
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.