Loc'Avantages : louer moins cher pour payer moins d'impôt
Comment obtenir une réduction d'impôt (de 15 % à 65 % de vos loyers) en louant votre logement à un loyer plafonné.
Loc'Avantages vous accorde une réduction directe sur votre impôt sur le revenu si vous signez avec l'Anah (agence de l'État pour l'habitat) une convention et louez votre logement vide, en résidence principale, à un loyer inférieur au marché. Plus vous baissez le loyer, plus la réduction est forte : de 15 % à 65 % des loyers encaissés. En échange, vous vous engagez à louer au minimum 6 ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Les montants clés du millésime 2026
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Les points clés, en clair
Une réduction d'impôt, pas une simple déduction
Loc'Avantages vient directement en moins de votre impôt, chaque année de la convention. C'est différent de l'ancien dispositif Cosse, qui ne faisait que baisser le revenu imposable. Ici, l'avantage ne dépend pas de votre tranche d'imposition.
Trois niveaux : plus vous baissez le loyer, plus l'impôt baisse
Vous choisissez une décote sur le loyer plafond : 15 % (Loc1), 30 % (Loc2) ou 45 % (Loc3). À chaque niveau correspond un taux de réduction plus fort. L'idée : accepter un loyer plus bas pour gagner davantage en impôt.
Le taux dépend aussi de la gestion choisie
En location directe : 15 % (Loc1) ou 35 % (Loc2) des loyers. Avec intermédiation locative (gestion confiée à un organisme social agréé) : 20 % (Loc1), 40 % (Loc2) et jusqu'à 65 % (Loc3). Le niveau Loc3 n'existe qu'avec intermédiation.
La convention Anah doit être signée AVANT le bail
Vous signez la convention avec l'Anah avant de louer. Si le bail existe déjà, vous avez 2 mois pour déposer la demande, et la réduction ne s'applique qu'à partir de la prise d'effet de la convention.
Un engagement de 6 ans minimum
Vous vous engagez à louer vide, en résidence principale, pendant toute la durée de la convention, au minimum 6 ans (calculée de date à date). Vous pouvez ensuite reconduire par avenant de 3 ans minimum, aux mêmes conditions.
Une prime possible avec l'intermédiation
Pour une convention Loc2 ou Loc3 avec intermédiation d'au moins 3 ans, l'Anah verse une prime (imposable) : 1 000 € (sous-location par organisme agréé), 2 000 € si agence immobilière sociale et logement > 40 m², 3 000 € si logement ≤ 40 m².
Le locataire ne peut pas être de votre famille proche
Vous devez louer à une personne physique hors de votre foyer fiscal, ni ascendant (parents), ni descendant (enfants), dont les revenus respectent un plafond selon la composition du foyer et la zone du logement.
Attention si votre impôt est faible
La réduction entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. Et si la réduction dépasse votre impôt de l'année, le surplus est perdu : ni reporté, ni remboursé. À vérifier si vous êtes peu imposé.
Combien votre impôt baisse selon le niveau et la gestion
Plus vous baissez le loyer et déléguez la gestion à un organisme social, plus la réduction sur vos loyers est forte.
Source : CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-30, § 70
Les grandes étapes de votre engagement
Signer la convention avec l'Anah
Vous signez la convention avec l'Anah avant de louer. Si le bail existe déjà, vous avez 2 mois pour déposer la demande, et la réduction ne court qu'à partir de la prise d'effet de la convention.
Louer nu, en résidence principale
Vous vous engagez à louer vide, en résidence principale, de façon continue, pendant toute la durée de la convention, au minimum 6 ans calculés de date à date.
Reconduire ou revenir au loyer libre
Vous pouvez reconduire par avenant de 3 ans minimum, aux mêmes conditions, ou choisir de relouer sans plafond.
La convention doit toujours précéder le bail : c'est l'erreur la plus fréquente à éviter.
Source : CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-20-20, § 10 et § 20
La prime versée par l'Anah avec l'intermédiation
Cette prime (imposable) s'ajoute à la réduction pour une convention Loc2 ou Loc3 avec intermédiation d'au moins 3 ans.
Source : Doc. « Dispositif Loc'Avantages » § 4
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Votre demande de conventionnement est enregistrée par l'Anah entre le 01/03/2022 et le 31/12/2027 | Vous êtes éligible à Loc'Avantages (une demande antérieure au 28/02/2022 relève de l'ancien dispositif Cosse) | CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400, § 1 |
| Vous voulez bénéficier du dispositif alors que le bail existe déjà | Vous devez déposer la demande de convention dans les 2 mois ; la réduction ne court qu'à partir de la prise d'effet de la convention | CCH art. D. 321-24 ; BOI-IR-RICI-400-20-20, § 10 |
| Vous signez la convention Anah | Vous devez louer vide, en résidence principale, pendant toute la durée de la convention (6 ans minimum), reconductible par avenant de 3 ans | CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-20-20, § 20 |
| Vous choisissez la location directe | Réduction de 15 % (Loc1) ou 35 % (Loc2) des loyers ; le niveau Loc3 est impossible sans intermédiation | CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-30, § 70 |
| Vous confiez le bien en intermédiation locative | Réduction majorée : 20 % (Loc1), 40 % (Loc2), 65 % (Loc3), plus l'accès à la prime | CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-30, § 70 |
| Vous voulez louer à votre enfant ou à un membre de votre foyer fiscal | Interdit : le locataire doit être une personne physique extérieure à votre foyer, ni ascendant ni descendant | CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-20-20, § 80 |
| Vous êtes au régime micro-foncier pour vos loyers | Impossible : Loc'Avantages impose la déclaration des revenus fonciers au régime réel | CGI art. 32 ; BOI-IR-RICI-400-30, § 150 |
| Le logement est détenu en démembrement (usufruit / nue-propriété séparés) | Seul l'usufruitier (celui qui perçoit les loyers) bénéficie de la réduction | CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-30, § 60 |
| Vous laissez le logement vacant entre deux locataires | Vacance tolérée moins de 12 mois, à condition de rechercher activement un nouveau locataire | BOI-IR-RICI-400-20-20, § 40 |
| Votre réduction dépasse l'impôt dû cette année | Le surplus est perdu : ni reportable sur les années suivantes, ni remboursable ; la réduction compte dans le plafond des niches de 10 000 € | CGI art. 200-0 A ; BOI-IR-RICI-400-30, § 100 et § 170 |
| Vous vendez, donnez, échangez ou apportez le bien pendant l'engagement | La réduction est remise en cause (reprise) ; exceptions : invalidité 2e/3e catégorie, licenciement, décès | CGI art. 199 tricies ; BOI-IR-RICI-400-40, § 1 et § 10 |
| Vous concluez ou renouvelez le premier bail (valant premier bail) | La zone A/B/C et le plafond de ressources du locataire s'apprécient ce jour-là, pas à la reconduction tacite ni à l'achat | Arrêté du 5 sept. 2025 ; BOI-IR-RICI-400-20-30 |
Les erreurs qui coûtent cher
Ne signez jamais le bail avant la convention
La convention Anah doit précéder le bail. Si vous louez d'abord, vous n'avez que 2 mois pour déposer la demande, et vous perdez la réduction pour toute la période avant la prise d'effet de la convention.
Vérifiez votre niveau d'impôt avant de vous engager
Si la réduction dépasse votre impôt de l'année, le surplus est définitivement perdu (pas de report, pas de remboursement). Un bailleur peu imposé peut baisser son loyer pour rien : faites le calcul avant.
Ne vendez pas et ne donnez pas pendant l'engagement
Toute vente, donation, échange ou apport avant la fin des 6 ans (au minimum) déclenche la reprise de l'avantage. Seules exceptions : invalidité 2e/3e catégorie, licenciement ou décès. En cas de décès, le conjoint survivant qui reçoit la pleine propriété ou l'usufruit peut reprendre l'engagement.
Ne louez pas à un membre de votre famille proche
Le locataire ne peut être ni vous, ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent, ni un enfant. Conservez l'avis d'imposition du locataire pour prouver le respect des plafonds de ressources.
Contrôlez chaque année les plafonds du bon millésime
Les plafonds de loyer et de ressources changent chaque année et par zone. Le loyer et les ressources doivent rester sous les plafonds de l'année, et la déclaration se fait au régime réel (formulaire 2044).
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Que se passe-t-il si la réduction dépasse votre impôt de l'année ?
Pour aller plus loin avec votre conseiller
Protéger son conjoint sans faire perdre la réduction au décès
Bernard, 68 ans, loue depuis deux ans un appartement conventionné en Loc'Avantages et touche chaque année sa réduction d'impôt. Il s'inquiète : s'il décède avant la fin de son engagement, la réduction déjà obtenue n'est pas reprise, mais il aimerait que sa femme continue d'en profiter. Or seul un conjoint qui reçoit le logement en pleine propriété ou en usufruit peut reprendre l'engagement. S'il ne recueille qu'une part indivise aux côtés des enfants, il ne le peut pas. Tout se joue dans la façon dont la succession est organisée à l'avance.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller passe en revue le régime matrimonial et, avec le notaire, met en place l'attribution qui donne au conjoint survivant la pleine propriété ou l'usufruit du bien, condition pour reprendre l'engagement et maintenir la réduction.
Combiner loyer maîtrisé et transmission aux enfants via l'usufruit
Sylvie, 62 ans, veut à la fois baisser son impôt et commencer à transmettre à ses deux enfants. Elle détient un appartement en démembrement : elle en garde l'usufruit, les enfants ont la nue-propriété. C'est elle qui perçoit les loyers, donc elle seule bénéficie de la réduction Loc'Avantages. Le piège : créer ce démembrement — donner la nue-propriété — pendant l'engagement de location ferait perdre l'avantage. Le démembrement doit donc exister avant de signer la convention, ou attendre la fin de l'engagement.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller met les deux opérations dans le bon ordre — démembrement d'abord, convention Anah ensuite — et cadre avec le notaire la donation de nue-propriété pour écarter toute remise en cause de la réduction.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Chaque situation est particulière
Cette fiche donne les règles générales — votre conseiller vérifie ce qui s'applique réellement à votre patrimoine et chiffre vos options.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 199 tricies
- CGI art. 31, I-1°-o
- CGI art. 32
- CGI art. 200-0 A
- CGI ann. III art. 2 terdecies G
- CGI ann. III art. 2 terdecies H
- CCH art. L. 321-4
- CCH art. L. 321-8
- CCH art. D. 321-24
- CSS art. L. 341-4
- BOI-IR-RICI-400
- arrêté de zonage du 5 sept. 2025
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.