Donner un bien à mes enfants : nue-propriété ou pleine propriété ?
Comprendre ce qui coûte le moins d'impôt, et pourquoi attendre vous coûte cher
Vous voulez transmettre un bien immobilier à vos enfants. Trois voies sont possibles : leur donner la nue-propriété en gardant l'usage et les revenus (l'usufruit), leur donner tout de suite la pleine propriété, ou ne rien faire et laisser jouer la succession. Dans la très grande majorité des cas, donner la nue-propriété maintenant est la solution la moins taxée : on ne calcule l'impôt que sur une partie de la valeur du bien, et à votre décès votre usufruit s'éteint sans aucun droit à payer. Chaque année qui passe augmente la facture.
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Cochez les situations qui vous ressemblent.
Les points clés, en clair
Donner la nue-propriété : l'impôt ne porte que sur une partie de la valeur
Quand vous donnez la nue-propriété en gardant l'usufruit, l'impôt (les droits de donation) ne se calcule pas sur 100 % du bien, mais seulement sur la part correspondant à la nue-propriété. Cette part est fixée par un barème officiel selon votre âge. Vous continuez à occuper le bien ou à en toucher les loyers.
À votre décès, vos enfants ne paient rien de plus
C'est tout l'intérêt de cette formule : à votre décès, votre usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleinement propriétaires sans aucun impôt ni formalité. La valeur du bien « remonte » de la part déjà donnée jusqu'à 100 %, et cette remontée ne coûte rien.
Donner la pleine propriété ou ne rien faire : l'impôt porte sur 100 %
Si vous donnez la pleine propriété maintenant, ou si vous laissez jouer la succession, l'impôt se calcule sur la totalité de la valeur du bien. C'est plus cher. Donner la pleine propriété a toutefois un avantage : l'enfant devient propriétaire tout de suite et la valeur est figée au jour de la donation.
Un abattement de 100 000 € par parent et par enfant
Avant de calculer l'impôt, on retire un abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Cet abattement s'applique automatiquement et ne peut pas être mis de côté pour plus tard. Il se renouvelle tous les 15 ans.
Attendre coûte cher, pour deux raisons
D'abord, plus vous vieillissez, plus la part de nue-propriété taxable grossit (le barème change par tranches d'âge). Ensuite, tarder vous prive du renouvellement de l'abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Donner tôt permet de « recharger » ce compteur pour l'avenir.
Une donation à faire chez le notaire, bien à l'avance
La donation de nue-propriété doit être faite devant notaire (acte authentique) et plus de trois mois avant votre décès. Sinon, l'administration peut considérer le bien comme transmis en pleine propriété au décès, ce qui fait perdre tout l'avantage. Il faut donc l'anticiper.
Ce que chaque enfant paie selon la voie choisie
Ce que ça veut dire pour vous : sur un bien de 600 000 € partagé entre 2 enfants, donner la nue-propriété aujourd'hui est de loin la solution la moins taxée. Attendre 71 ans, donner la pleine propriété ou ne rien faire coûte nettement plus cher.
Source : CGI art. 669 et 777 — exemple chiffré du cas (bien 600 000 €, 2 enfants, donateur 65 ans)
Sur quelle part de la valeur vous êtes taxé
Part taxée si vous donnez la nue-propriété avant 71 ans100 %
Part taxée en pleine propriété ou en succession
Ce que ça veut dire pour vous : avant 71 ans, l'impôt ne porte que sur 60 % de la valeur du bien (la nue-propriété), contre 100 % si vous donnez la pleine propriété ou laissez jouer la succession. Plus vous vieillissez, plus cette part taxée grossit.
Source : CGI art. 669 — barème usufruit viager (moins de 71 ans : nue-propriété = 60 %)
Donner la nue-propriété maintenant, ou attendre
Donner la nue-propriété maintenant
- Impôt calculé sur 60 % de la valeur seulement
- Vous gardez l'usage et les loyers (l'usufruit)
- À votre décès, vos enfants ne paient rien de plus
- 14 194 € par enfant sur un bien de 600 000 €
Attendre ou donner la pleine propriété
- Impôt calculé sur 100 % de la valeur du bien
- Chaque tranche d'âge franchie renchérit la facture
- 38 194 € par enfant en pleine propriété ou en succession
Ce que ça veut dire pour vous : donner la nue-propriété tôt, chez le notaire, vous fait payer moins d'impôt tout en gardant l'usage du bien.
Source : CGI art. 669, 1133 et 751 — raisonnement du cas
Votre cas, ce que prévoit la règle
Vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit
L'impôt ne porte que sur la part de nue-propriété, évaluée selon votre âge par un barème officiel obligatoire
Vous avez moins de 71 ans au jour de la donation
La nue-propriété taxable représente 60 % de la valeur (l'usufruit que vous gardez vaut 40 %)
barème usufruit viager 669
Vous avez de 71 à moins de 81 ans
La nue-propriété taxable passe à 70 % de la valeur (l'usufruit ne vaut plus que 30 %)
barème usufruit viager 669
Vous décédez alors que vous aviez gardé l'usufruit
Vos enfants deviennent pleins propriétaires sans impôt ni formalité : la réunion est gratuite
Vous donnez la pleine propriété, ou vous ne faites rien (succession)
L'impôt se calcule sur 100 % de la valeur du bien, après abattement de 100 000 € par enfant
Avant le calcul de l'impôt en ligne directe
On retire un abattement de 100 000 € par parent et par enfant ; il s'applique d'office et n'est pas reportable
abattement ligne directe 779, I
Vous avez déjà fait une donation aux mêmes enfants il y a moins de 15 ans
Elle est réintégrée dans le calcul et l'abattement déjà utilisé n'est pas restitué : l'impôt démarre plus haut
La donation de nue-propriété n'est pas faite chez le notaire ou moins de 3 mois avant le décès
Le bien peut être réputé transmis en pleine propriété au décès : tout l'avantage est perdu
Vous êtes redevable de l'IFI après avoir gardé l'usufruit
Vous continuez à déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété : le démembrement n'allège pas l'IFI
Au décès, pour l'égalité entre vos héritiers
La donation de nue-propriété est réunie et rapportée pour sa valeur en pleine propriété (enjeu civil, pas d'impôt en plus)
Vous prévoyez une réversion d'usufruit au profit de votre conjoint
Cet usufruit au profit du conjoint est exonéré ; vos enfants peuvent demander une restitution partielle de droits au décès du premier usufruitier
Les erreurs qui coûtent cher
N'attendez pas : chaque année passée renchérit la donation
Franchir une tranche d'âge (par exemple passer de moins de 71 ans à 71 ans) fait basculer la nue-propriété taxable de 60 % à 70 % de la valeur. Sur un bien de 600 000 € avec 2 enfants, ce seul franchissement coûte +6 000 € par enfant, soit +12 000 € pour la fratrie, à valeur du bien inchangée.
Passez impérativement par le notaire, bien avant le décès
La donation de nue-propriété doit être un acte notarié fait plus de trois mois avant le décès. Faite trop tard ou sans notaire, elle peut être requalifiée et le bien taxé en pleine propriété au décès. C'est un projet à anticiper.
Le démembrement n'allège pas l'IFI
Même après avoir donné la nue-propriété, tant que vous gardez l'usufruit vous continuez à déclarer le bien pour sa valeur totale à l'IFI. Le démembrement optimise les droits de donation, pas l'IFI.
Attention à l'égalité entre vos enfants
Au décès, la donation est prise en compte pour sa valeur en pleine propriété afin de vérifier l'équilibre entre héritiers. Ce n'est pas un impôt supplémentaire, mais un point à anticiper si vous ne donnez pas la même chose à chacun.
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Vous avez donné la nue-propriété à vos enfants en gardant l'usufruit. À votre décès, combien paient-ils pour devenir pleins propriétaires ?
Sur un bien de 600 000 € avec 2 enfants, combien économisez-vous par enfant en donnant la nue-propriété à 65 ans plutôt que la pleine propriété ?
Que risque-t-il de se passer si la donation de nue-propriété n'est pas faite chez le notaire, plus de trois mois avant le décès ?
Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 669 — barème de la valeur usufruit / nue-propriété selon l'âge
- CGI art. 1133 — extinction de l'usufruit sans impôt au décès
- CGI art. 751 — condition acte notarié + 3 mois avant le décès
- CGI art. 784 — rappel fiscal des donations de moins de 15 ans
- CGI art. 777 — barème des droits en ligne directe
- CGI art. 779 — abattement de 100 000 € par parent et par enfant
- CGI art. 968 — bien démembré déclaré en pleine propriété à l'IFI
- CGI art. 922 et 860 — réunion et rapport pour la valeur en pleine propriété (civil)
- CGI art. 1965 B — restitution de droits en cas d'usufruit successif
- C. civ. art. 617 — reconstitution de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.