Acheter à deux en tontine : protéger le survivant
Comment un achat en tontine met le logement à l'abri de la succession du premier décédé, et à quel prix pour vous.
La tontine (ou « pacte tontinier ») est une clause insérée dans l'acte d'achat : au premier décès, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien, qui ne passe donc jamais par la succession du défunt. C'est l'outil de protection des couples non mariés ou séparés de biens. En contrepartie, tant que vous êtes en vie personne ne peut exiger la vente ou le partage, et le fisc taxe en principe le survivant comme un héritier — sauf mariage, PACS, ou résidence principale modeste.
Les montants clés du millésime 2026
Les points clés, en clair
Le logement échappe à la succession
Au premier décès, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire. Le bien ne passe pas par la succession du défunt : ses héritiers, même réservataires, ne peuvent pas le réclamer. C'est le principal atout pour les couples non mariés.
La clause doit figurer dans l'acte d'achat, jamais après
La tontine se stipule le jour de l'acquisition, chez le notaire. Une tontine ajoutée après coup sur un bien déjà acheté à deux est nulle (jugée comme un pacte interdit sur une succession non encore ouverte). Si vous êtes déjà propriétaires, la seule voie est d'apporter le bien à une société dont les statuts portent la clause.
Aucune sortie possible seul, même fâchés
Comme il n'y a pas d'indivision en propriété, ni vous ni votre co-acquéreur ne pouvez exiger la vente ou le partage. En cas de mésentente, la situation reste bloquée jusqu'au décès, sauf si vous renoncez tous les deux ensemble. Conseil : prévoir une durée déterminée renouvelable pour ménager une porte de sortie.
Chacun doit vraiment financer sa part
La tontine est un pari sur qui survivra : elle suppose des âges et des états de santé proches, et une participation réelle de chacun au financement. Si l'un paie tout ou est bien plus âgé ou malade, le fisc peut requalifier en donation déguisée (taxée, avec risque d'abus de droit).
Le fisc taxe en principe le survivant comme un héritier
La part reçue est traitée comme transmise gratuitement : droits de succession selon votre lien de parenté, sur la valeur au jour du décès. Entre concubins, le taux est de 60 % après un abattement de seulement 1 594 € : la tontine seule ne fait économiser aucun impôt.
Mariés ou pacsés : exonération totale
Le conjoint et le partenaire de PACS survivant ne paient aucun droit sur le bien reçu par tontine. Sur notre exemple d'une résidence de 450 000 €, un concubin survivant paierait environ 134 044 €, alors qu'un partenaire de PACS ne paierait rien.
Résidence principale modeste : droits de vente allégés
Si vous êtes deux acquéreurs et que l'habitation principale commune vaut moins que le seuil légal, le survivant paie des droits de vente (autour de 5,8 %) et non des droits de succession. Il peut aussi opter pour les droits de succession si c'est plus avantageux (par exemple s'il en est exonéré).
Le bien est à l'abri des créanciers... mais l'emprunt reste dû
Tant que vous êtes tous les deux en vie, un créancier personnel de l'un ne peut pas saisir le bien. Revers : la banque exige des garanties sur chaque tête, et l'emprunt qui reste dû au décès pèse sur le survivant sans être déductible. Calibrez bien l'assurance emprunteur sur chacun.
La vie d'un achat en tontine, du premier au dernier jour
La clause est signée chez le notaire
Elle doit figurer dans l'acte d'achat d'origine. Ajoutée après coup sur un bien déjà détenu à deux, elle serait nulle.
Personne ne peut sortir seul
Ni vente ni partage possibles, même fâchés. En contrepartie, le bien est à l'abri des créanciers personnels de chacun.
Le survivant devient seul propriétaire
Le logement ne passe pas par la succession : les héritiers, même les enfants d'une autre union, ne peuvent pas le réclamer.
Le fisc réclame sa part
Le survivant est taxé comme un héritier selon votre lien, sauf mariage ou PACS (exonération) ou résidence principale modeste (droits de vente).
Une fois la clause signée, elle vous engage jusqu'au décès : prévoyez une porte de sortie avec votre notaire.
Source : C. civ. art. 722 ; CGI art. 754 A ; BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10
Au premier décès, ce que paie le survivant selon votre lien
Concubins (ni mariés ni pacsés)
- Taxé comme un simple héritier
- 60 % de droits de succession, après un abattement de seulement 1 594 €
- Sur notre exemple d'un logement à 450 000 €, environ 134 044 € à payer
Mariés ou partenaires de PACS
- Exonération totale de droits
- 0 € à payer sur le bien reçu
- Sur le même exemple à 450 000 €, rien à payer
Avant de signer une tontine entre concubins, chiffrez d'abord un simple PACS : l'écart peut atteindre 134 044 €.
Source : CGI art. 754 A ; CGI art. 796-0 bis ; simulation exemple 450 000 €
Sur notre exemple, la part du survivant concubin dévorée par les droits de succession
droits à payer au premier décès225 000 €
part du logement qui lui revient
Sur la moitié du logement qui lui revient (225 000 €), un concubin survivant reverse près de 134 044 € au fisc.
Source : Simulation DMTG, exemple : résidence 450 000 €, financement 50/50, taux 60 %
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous voulez ajouter une tontine sur un bien déjà acheté à deux | Impossible : la clause serait nulle. Elle doit être dans l'acte d'achat d'origine, ou passer par l'apport à une société. | C. civ. art. 722 ; CA Versailles, 4 déc. 1997 |
| Vous signez une tontine depuis le 1er octobre 2016 | Le notaire doit stipuler expressément que la survie « rétroagit » au jour de l'achat, sinon le pacte est fragilisé. | C. civ. art. 1304-6 ; ord. n° 2016-131 du 10 févr. 2016 |
| Grande différence d'âge, santé compromise ou un seul finance | Risque de requalification en donation déguisée : taxation, rapport, réduction et abus de droit. | Cass. civ. 1, 10 mai 2007 ; CADF, avis n° 2021-08 |
| Vous êtes mariés sous communauté et payez avec de l'argent commun | La tontine entre vous est nulle. Passez plutôt par un avantage matrimonial ou un changement de régime. | CA Pau, 16 sept. 1999 |
| Le bénéficiaire survivant est concubin (couple non marié/non pacsé) | Droits de succession au taux de 60 % après un abattement de 1 594 € : aucun avantage fiscal. | CGI art. 754 A ; BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10 § 270-280 |
| Le survivant est votre conjoint ou partenaire de PACS | Exonération totale de droits sur le bien reçu par tontine. | CGI art. 796-0 bis ; RM Tardy 9 juin 2009 |
| Habitation principale commune (2 acquéreurs) sous le seuil légal | Droits de vente au lieu de droits de succession, avec option possible pour les droits de succession si plus favorable. | CGI art. 754 A, al. 2 ; BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10 § 290-300 |
| Vous êtes en désaccord et l'un veut vendre | Ni vente ni partage possibles : blocage jusqu'au décès, sauf renonciation à deux. Prévoyez une durée déterminée renouvelable. | Cass. civ. 1, 27 mai 1986 ; CA Aix, 28 juin 2011 |
| Un créancier personnel de l'un veut saisir le bien | Le bien est insaisissable tant que vous êtes tous les deux en vie. | Cass. civ. 1, 18 nov. 1997 ; BOI-REC-FORCE-40-10 § 260 |
| Un emprunt reste à rembourser au premier décès | Il reste à la charge du survivant, sans être déductible : dimensionnez l'assurance emprunteur sur chaque tête. | CGI art. 768 ; Cass. com., 8 nov. 2005 |
| Vous êtes redevable de l'IFI et détenez le bien en tontine | Chacun déclare au prorata des sommes investies selon le nombre de survivants au 1er janvier, sans rétroactivité. | CGI art. 968 bis ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 § 270-280 |
Les pièges à éviter
Ne signez jamais une tontine après l'achat
Elle ne peut figurer que dans l'acte d'acquisition d'origine. Greffée sur un bien déjà détenu à deux, elle est nulle. Si vous êtes déjà propriétaires, parlez à votre notaire d'une solution par société.
Vérifiez que le « pari » est réel avant de signer
Âges et états de santé doivent être proches, et chacun doit financer effectivement sa part (gardez les preuves de virement et l'origine des fonds). Sinon, le fisc requalifie en donation déguisée, taxable, avec risque d'abus de droit.
Concubins : chiffrez le PACS avant de choisir la tontine
Entre concubins, le survivant est taxé à 60 %. Un simple PACS ou mariage rend la transmission totalement exonérée. Sur une résidence de 450 000 €, cela fait la différence entre 0 € et environ 134 044 € de droits.
Anticipez le blocage en cas de séparation
Une fois signée, aucun de vous ne peut vendre ou sortir seul. Prévoyez dès le départ une clause de durée déterminée renouvelable et les modalités de renonciation amiable, pour ne pas rester coincés en cas de rupture.
Ne confondez pas avec la « tontine financière »
La tontine immobilière (achat à deux) n'a rien à voir avec la tontine financière, qui est un placement d'épargne bloqué géré par une association d'épargnants, avec la fiscalité de l'assurance-vie. Ce sont deux sujets différents.
Et dans les situations plus fines ?
Concubins déjà propriétaires : la tontine par une société
Sofia, 44 ans, et Karim, 46 ans, vivent en concubinage et ont acheté leur appartement à deux en indivision il y a cinq ans. Ils découvrent qu'une tontine aurait protégé le survivant — mais qu'on ne peut pas l'ajouter après coup sur un bien déjà acheté. La voie avancée : apporter le logement à une société dont les statuts portent une clause d'accroissement. Au premier décès, le survivant récupère tout hors succession, et cette tontine par société est taxée en droits de vente, bien plus légers que les 60 % de droits de succession qui frapperaient sinon un concubin. En contrepartie, il faut créer puis gérer cette société.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie que le montage tient (statuts, aléa réel entre Sofia et Karim, coût de la société), chiffre les droits de vente au dénouement face aux droits de succession évités, et coordonne la rédaction avec le notaire.
Mariés sous communauté : la tontine reste possible
Élodie et Thomas sont mariés sous le régime légal de la communauté. Thomas a deux enfants d'un premier mariage. Ils veulent que le survivant garde leur maison sans que ces enfants puissent en réclamer une part au premier décès. On leur a dit qu'une tontine entre époux communs en biens est nulle — c'est vrai quand elle est financée avec de l'argent commun. Mais Élodie vient d'hériter : en finançant l'achat avec ces fonds propres, via un remploi correctement déclaré, la tontine redevient possible et met la maison hors succession. Autre porte d'entrée : une tontine signée avant le mariage reste valable après.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller sécurise l'origine des deniers propres et la clause de remploi dans l'acte, contrôle l'aléa entre les époux, et articule la tontine avec le testament et les droits des enfants réservataires pour prévenir toute contestation.
Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 754 A
- CGI art. 796-0 bis
- CGI art. 968 bis
- CGI art. 641
- CGI art. 768
- CGI art. 800
- C. civ. art. 722
- C. civ. art. 1304-6
- C. civ. art. 1304-7
- C. civ. art. 1424
- ord. n° 2016-131 du 10 février 2016
- BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.