Mon opération immobilière porte-t-elle de la TVA ?
Comprendre quand un achat, une vente ou une location d'immeuble est soumis à la TVA, et comment récupérer ou éviter de perdre cette taxe.
La plupart des ventes de logements anciens et des locations d'habitation ne portent pas de TVA. Mais dès qu'un immeuble est neuf, qu'il s'agit d'un terrain à bâtir, d'une revente de marchand de biens ou d'une location avec services (para-hôtellerie), la TVA entre en jeu — soit sur tout le prix, soit sur la seule marge. Bien qualifier votre opération vous permet de récupérer la TVA payée à l'achat et d'éviter une régularisation coûteuse à la revente.
En chiffres
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À comprendre avant d'agir
Neuf et terrain à bâtir : TVA automatique
Quand la vente est faite par un professionnel (un assujetti), un logement neuf (achevé depuis 5 ans au plus, y compris acheté sur plan en VEFA) et un terrain à bâtir sont taxés de plein droit. La TVA (taux normal de 20 %) s'applique sur le prix total, hors droits d'enregistrement.
Logement ancien : pas de TVA, sauf choix du vendeur
La vente d'un bien achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de TVA. Le vendeur professionnel peut toutefois choisir volontairement de la soumettre à la TVA, notamment pour récupérer la TVA de travaux qu'il a réalisés.
Marchand de biens : marge ou prix total ?
La TVA peut ne porter que sur la marge (prix de vente moins prix d'achat) à deux conditions cumulatives : l'achat n'a pas ouvert droit à déduction de TVA, ET le bien revendu a la même nature juridique qu'à l'achat. Sinon, la TVA porte sur le prix total, ce qui coûte beaucoup plus cher.
Démolir change tout
Diviser un terrain en parcelles ne fait pas perdre le régime de la marge. En revanche, démolir un bâtiment pour revendre un terrain à bâtir change la nature du bien : la TVA porte alors sur le prix total, pas sur la marge (CE 1er juill. 2020).
Récupérer la TVA d'achat oblige à garder le bien 20 ans
Si vous avez déduit la TVA à l'achat et que vous revendez ou cessez l'activité taxée avant 20 ans, vous devez rembourser une partie : un vingtième par année restant à courir. Exemple : revente au bout de 12 ans, il vous reste 8/20e de la TVA à reverser.
Vendre un bien loué : la dispense 257 bis
Si vous vendez un bien loué soumis à TVA et que l'acquéreur poursuit la même activité taxée, la vente est traitée comme la transmission d'une activité : vous êtes dispensé de toute régularisation. Il faut que l'acte le mentionne expressément et que les deux parties soient redevables de la TVA.
Location d'habitation : jamais de TVA
Louer un logement (nu ou meublé) pour de l'habitation, sans services, n'est jamais soumis à la TVA, et vous ne pouvez pas non plus choisir de l'y soumettre. Sont taxés en revanche les locaux professionnels (sur option) et la para-hôtellerie.
Para-hôtellerie : TVA de plein droit, TVA d'achat récupérable
Un meublé loué pour des séjours de 30 nuitées ou moins avec au moins 3 des 4 services (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) est taxé de plein droit — ce qui permet de récupérer la TVA de l'achat. Il suffit de proposer ces services, mais vous devez pouvoir prouver que vous avez les moyens de les fournir.
Récupérer la TVA à l'achat vous engage pour 20 ans
Vous récupérez la TVA
Si le bien sert une activité taxée (para-hôtellerie, local professionnel), vous déduisez la TVA payée à l'achat.
Vous gardez le bien dans l'activité
Tant que le bien reste affecté à l'activité soumise à TVA, vous n'avez rien à rembourser.
Revente ou arrêt = reversement
Vous reversez un vingtième de la TVA déduite par année restant à courir jusqu'aux 20 ans.
Vous êtes libre
Passé ce délai, plus aucune régularisation de TVA n'est due à la revente.
Vendre trop tôt un bien dont vous avez récupéré la TVA peut vous obliger à en rembourser une partie.
Source : CGI, ann. II, art. 207 ; BOI-TVA-DED-60-20-10, § 10
Marchand de biens : TVA sur la marge ou sur le prix total ?
TVA sur la marge
- La taxe ne porte que sur votre marge (prix de vente moins prix d'achat)
- Possible si votre achat n'avait pas ouvert droit à déduction de TVA
- Et si le bien revendu garde la même nature juridique qu'à l'achat
TVA sur le prix total
- La taxe porte sur tout le prix de vente, ce qui coûte beaucoup plus cher
- S'applique dès que l'achat comportait de la TVA déductible
- Ou si vous avez démoli un bâti pour revendre un terrain à bâtir
Vérifiez l'origine du bien avant de revendre : elle décide de la base taxée.
Source : CGI art. 268 ; CE 1er juill. 2020, n° 431641
Para-hôtellerie : combien de services pour récupérer la TVA ?
minimum exigé pour être taxé4 services
possibles : petit-déjeuner, ménage, linge, accueil
Proposez au moins 3 de ces 4 services et votre meublé récupère la TVA payée à l'achat.
Source : CGI art. 261 D, 4°-b ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 10 et § 60
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Un professionnel vous vend un logement neuf (moins de 5 ans) ou un terrain à bâtir | TVA de plein droit sur le prix total, hors droits d'enregistrement | CGI art. 257, I ; art. 266 ; BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 100 |
| Vous achetez un bien ancien (plus de 5 ans) à un professionnel | Vente exonérée de TVA, sauf si le vendeur opte volontairement pour la taxation | CGI art. 261, 5 ; art. 260, 5° bis |
| Marchand : revente d'un terrain à bâtir dont l'achat n'avait pas de TVA déductible, même nature juridique | TVA calculée uniquement sur la marge (vente − achat) | CGI art. 268 ; BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20 et § 220 |
| Vous démolissez un bâti puis revendez le terrain devenu à bâtir | Régime de la marge exclu : TVA sur le prix total | CGI art. 268 ; CE 1er juill. 2020, n° 431641 |
| Vous affectez un bien acheté avec TVA à une activité taxée sous régime réel | Vous déduisez ou récupérez la TVA payée à l'achat | CGI art. 271 ; BOI-TVA-DED-60-20-10 |
| Vous revendez ou cessez l'activité taxée avant 20 ans après avoir déduit la TVA | Reversement d'un vingtième de la TVA par année restant à courir | CGI, ann. II, art. 207 ; BOI-TVA-DED-60-20-10, § 10 |
| Vous vendez un bien loué soumis à TVA à un acquéreur qui poursuit l'activité | Dispense de régularisation, sous réserve d'une mention expresse dans l'acte | CGI art. 257 bis ; BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 90 |
| L'acquéreur relève de la franchise en base de TVA | Dispense 257 bis perdue : la régularisation retombe sur vous, le vendeur | CGI art. 293 B ; CA Paris, 22 févr. 2019, n° 17/10059 |
| L'acquéreur achète pour revendre et non pour exploiter | Dispense 257 bis perdue : il ne continue pas l'activité du vendeur | CGI art. 257 bis ; CAA Lyon, 4 févr. 2021, n° 18LY04564 |
| Vous louez un logement nu ou meublé pour de l'habitation, sans services | Exonéré de TVA, sans option possible | CGI art. 261 D, 4° ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 1 |
| Meublé loué pour ≤ 30 nuitées avec au moins 3 des 4 services annexes | TVA de plein droit et récupération de la TVA d'achat | CGI art. 261 D, 4°-b ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 10 et § 60 |
| Achat en démembrement : usufruitier exploite pour une activité taxée, nu-propriétaire assujetti | Transfert du droit à déduction de la TVA vers l'usufruitier | BOI-TVA-IMM-10-30, § 190 et § 200 ; RM Pauger, 2 avr. 2019 |
Les pièges à éviter
Vérifiez le régime de TVA de votre acquéreur avant de vendre
Si vous vendez un bien loué soumis à TVA à quelqu'un qui est sous franchise en base, vous perdez la dispense et devez régulariser la TVA vous-même. Faites-le passer sous un régime réel et inscrivez-le noir sur blanc dans l'acte.
Une revente n'est pas une exploitation
La dispense de régularisation ne fonctionne que si l'acquéreur poursuit votre activité. S'il achète pour revendre, la dispense tombe — même si le suivant, lui, exploitera le bien.
Para-hôtellerie : gardez les preuves de vos services
Il ne suffit pas d'annoncer petit-déjeuner et ménage : vous devez pouvoir prouver que vous avez les moyens de les fournir (personnel sur place, contrat de prestataire, mention sur votre site). À défaut, l'administration refuse la TVA récupérée à l'achat.
Démolir avant de revendre fait bondir la facture de TVA
Avant de démolir un bâtiment pour vendre un terrain à bâtir, sachez que vous basculez de la TVA sur marge à la TVA sur le prix total. La différence peut représenter des dizaines de milliers d'euros.
Une donation de nue-propriété n'ouvre aucun droit à récupération
Le transfert du droit à déduction vers l'usufruitier suppose un achat. Une donation de la nue-propriété est hors du champ de la TVA : aucun transfert n'est possible. En démembrement, sécurisez le montage par un rescrit avant tout engagement chiffré.
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Vous achetez un appartement neuf sur plan (VEFA). Payez-vous de la TVA en plus du prix ?
Vous avez récupéré la TVA à l'achat d'un meublé para-hôtelier et le revendez avant 20 ans. Que se passe-t-il ?
À partir de combien de services un meublé touristique bascule-t-il en para-hôtellerie taxée (TVA récupérable) ?
Des cas concrets à travailler ensemble
Marchand de biens : la TVA sur marge se gagne (ou se perd) dans l'acte d'achat
Karim, 54 ans, marchand de biens, revend en lots un ensemble acheté 500 000 € quelques années plus tôt, sans TVA déductible à l'acquisition. Il compte sur la TVA sur marge, bien plus légère que la TVA de 20 % assise sur tout le prix. Il connaît les deux conditions cumulatives : l'acquisition ne devait pas ouvrir droit à déduction, et le bien vendu doit garder la même qualification juridique qu'à l'achat. Le niveau au-dessus, c'est que cette « même qualification » ne se juge pas sur l'état physique du terrain mais sur ce que dit l'acte d'acquisition. Diviser un terrain à bâtir en parcelles ne casse rien — c'est l'unité juridique, pas l'unité physique, qui compte (CE 27 mars 2020). Mais si l'acte d'achat ne visait qu'une « propriété bâtie », sans mentionner les parcelles nues qu'il entend détacher et revendre, l'administration lui refuse la marge et taxe le prix total. La démolition d'un bâti produit le même effet : elle change la qualification du bien et exclut la marge. L'écart n'a rien d'anecdotique : sur une revente à 800 000 €, la marge « en dedans » ressort à (800 000 − 500 000) / 1,2 = 250 000 €, soit 50 000 € de TVA ; sur le prix total, la taxe atteint 800 000 / 1,2 × 20 % = 133 333 €. Basculer de la marge au prix total coûte ici plus de 80 000 € — de quoi effacer la rentabilité de l'opération.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller remonte à l'origine du bien dès l'achat : il fait décrire précisément dans l'acte d'acquisition ce qui pourra être revendu, vérifie que l'achat n'a pas ouvert droit à déduction, puis calcule la marge « en dedans ». Sans cette traçabilité écrite en amont, Karim risque de basculer d'une taxe sur sa seule marge à une taxe sur la totalité du prix — les 80 000 € d'écart du scénario ci-dessus tombent alors dans le prix de revient et engloutissent la marge nette de l'affaire. Le chiffrage se fait avant la promesse, pas après.
Démembrement à l'achat : inscrire la nue-propriété au bilan ne suffit pas à récupérer la TVA
Philippe, 57 ans, dirigeant, monte un démembrement dès l'achat d'un immeuble d'exploitation à 1 000 000 € hors taxe : il prend l'usufruit et l'exploite sous un régime réel, une structure patrimoniale familiale prend la nue-propriété. L'enjeu est net : 200 000 € de TVA payée à l'achat (20 %), récupérables via le transfert du droit à déduction vers l'usufruitier. La condition connue : le nu-propriétaire doit être assujetti et immobiliser son droit à son bilan. Le piège plus fin : créer une entreprise individuelle à seule fin d'y inscrire la nue-propriété ne suffit pas. Sans opérations taxables réelles, ce nu-propriétaire n'est pas un véritable assujetti et le transfert tombe — les 200 000 € restent alors définitivement à la charge de l'opération. Et une donation de la nue-propriété, mutation à titre gratuit hors du champ de la TVA, n'ouvre elle non plus aucun droit.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie que le nu-propriétaire réalise de vraies opérations soumises à TVA — pas une coquille créée pour cocher la case — et que les deux têtes immobilisent leur droit, puis fait sécuriser l'ensemble par un rescrit fiscal avant tout engagement chiffré. Face aux 200 000 € de TVA en jeu, c'est la substance économique du nu-propriétaire, et non la seule écriture comptable, qui conditionne la récupération : un rescrit préalable transforme un pari fiscal en récupération sécurisée.
Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 256
- CGI art. 257 et 257 bis
- CGI art. 260 (2° et 5° bis)
- CGI art. 261, 5 et 261 D
- CGI art. 266
- CGI art. 268
- CGI art. 271
- CGI art. 293 B
- CGI, ann. II, art. 207
- BOI-TVA-IMM-10-20-10 ; BOI-TVA-IMM-10-30 ; BOI-TVA-DED-60-20-10 ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
- CE 27 mars 2020 n° 428234 ; CE 1er juill. 2020 n° 431641 ; CA Paris 22 févr. 2019 n° 17/10059 ; CAA Lyon 4 févr. 2021 n° 18LY04564
- RM Bazin 29 sept. 2020 n° 30676 ; RM Pauger 2 avr. 2019 n° 17425 ; CAA Marseille 28 janv. 2016 ; CAA Paris 8 nov. 2024 n° 23PA00351
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
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