Acheter ou vendre un bien : ce que vous signez, étape par étape
Comprendre les avant-contrats, votre délai pour changer d'avis, les diagnostics et le vrai coût chez le notaire.
Acheter ou vendre un logement, c'est une suite d'étapes qui vous engagent à des moments différents : offre, avant-contrat, délai de rétractation, puis signature définitive chez le notaire. Si vous achetez un logement pour vous et que vous n'êtes pas un professionnel, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter sans avoir à vous justifier. Le point clé : bien calibrer votre avant-contrat et ses conditions (obtention du prêt notamment), et anticiper les frais.
Les montants clés du millésime 2026
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Les points clés, en clair
Promesse ou compromis : ce n'est pas pareil
La promesse unilatérale n'engage que le vendeur : vous avez une option, souvent contre une indemnité d'immobilisation de l'ordre de 5 à 10 % du prix. Le compromis engage les deux parties : la vente est déjà formée dès l'accord sur le bien et le prix. Attention, une simple offre d'achat acceptée sans réserve par le vendeur vaut déjà compromis.
Vous avez 10 jours pour changer d'avis
Si vous achetez un logement pour habiter et que vous n'êtes pas un professionnel, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans motif. Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'avant-contrat. Ce délai vous protège vous, l'acheteur, jamais le vendeur.
La condition suspensive de prêt vous protège
Si vous n'obtenez pas votre crédit, l'avant-contrat tombe sans pénalité pour vous. C'est la condition la plus fréquente. Faites-la rédiger précisément (montant, durée, taux) : c'est ce qui la rend vraiment efficace. D'autres conditions existent (permis, absence de préemption).
Si vous achetez à plusieurs, une lettre chacun
En cas de pluralité d'acheteurs sans mandat, chaque acheteur doit recevoir sa propre lettre recommandée. La vente étant indivisible, si un seul coacquéreur se rétracte, c'est toute la vente qui tombe.
Le DPE vous engage désormais
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est opposable au vendeur : si vous vendez et qu'il contient une erreur, l'acheteur peut vous demander des dommages-intérêts. Un diagnostic périmé entre le compromis et la signature doit être refait.
Frais de notaire : environ 5,80 % dans l'ancien
Pour un logement ancien, comptez un taux global d'environ 5,80 % du prix, qui recouvre trois choses bien distinctes : les émoluments réglementés du notaire (sa rémunération tarifée), les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui reviennent au Trésor et au département, et les débours (sommes avancées par le notaire). Ce taux varie selon le département, certains ayant relevé leur droit départemental. Exemple : pour un bien à 300 000 €, les émoluments d'acte du notaire tournent autour de 3 353 € HT. Dans le neuf vendu sous TVA, les droits de mutation sont fortement réduits.
Achat sur plan (VEFA) : un cadre protecteur
Pour un logement neuf acheté sur plan, la loi impose une garantie d'achèvement (le logement sera terminé même si le promoteur défaille), un paiement échelonné par étapes et un dépôt de garantie plafonné (5 % si la vente a lieu dans l'année). Vous pouvez aussi revendre votre réservation avant l'achèvement.
Achats-reventes réguliers : attention au statut de marchand de biens
Si vous achetez pour revendre de façon habituelle avec l'intention de revendre dès l'achat, le fisc peut vous requalifier en marchand de biens : vous perdez le régime avantageux des plus-values des particuliers, et si l'activité n'est pas déclarée, la majoration atteint 80 %.
Les étapes de votre achat : ce qui vous engage, et quand
L'offre d'achat
Vous proposez un prix. Attention : une offre acceptée sans réserve par le vendeur vaut déjà compromis.
L'avant-contrat
Vous signez une promesse (le vendeur seul s'engage) ou un compromis (les deux parties s'engagent).
Le délai de 10 jours
Vous avez 10 jours pour vous rétracter sans motif, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.
Les conditions suspensives
Si vous n'obtenez pas votre prêt, l'avant-contrat tombe sans pénalité pour vous.
L'acte chez le notaire
La signature de l'acte authentique rend la vente définitive et la rend opposable à tous.
Vous n'êtes pleinement engagé qu'une fois le délai de rétractation passé et vos conditions levées.
Source : CCH art. L271-1 ; C. civ. art. 710-1
Promesse ou compromis : ce n'est pas la même chose
Promesse unilatérale
- N'engage que le vendeur : vous, vous gardez une option
- En échange, une indemnité d'immobilisation de l'ordre de 5 à 10 % du prix
- À faire enregistrer dans les 10 jours
Compromis de vente
- Engage les deux parties : vendeur et acheteur
- La vente est formée dès l'accord sur le bien et le prix
- En cas de recul, l'autre partie peut réclamer l'exécution ou des dommages-intérêts
Source : reperes/avant-contrat-immobilier#indemnite-immobilisation
Achat sur plan (VEFA) : le dépôt de garantie est plafonné
Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.
Source : CCH art. L261-10 ; reperes/vefa#plafonds-depot-garantie
Votre cas, ce que prévoit la règle
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous achetez un logement pour l'habiter et vous n'êtes pas un professionnel | Vous avez 10 jours pour vous rétracter sans motif, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée | CCH art. L271-1 |
| Vous achetez un terrain à bâtir isolé | Pas de délai de rétractation de 10 jours (sauf s'il s'agit d'un lot de lotissement soumis à permis d'aménager) | C. urb. art. L442-8 |
| Vous achetez à plusieurs, sans mandat donné à l'un d'entre vous | Une lettre recommandée par acheteur ; si un seul se rétracte, toute la vente est annulée | Cass. civ. 3, 10 mars 2016, n° 15-12735 |
| Vous vendez un bien avec un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 | Le DPE vous engage : une erreur peut ouvrir droit à dommages-intérêts pour l'acheteur | CCH art. L126-33 |
| Un diagnostic annexé au compromis est périmé avant la signature définitive | Il doit être refait et réannexé à l'acte | CCH art. D271-5 |
| Vous achetez à deux en démembrement (l'un l'usufruit, l'autre la nue-propriété) | Un émolument distinct est calculé pour l'usufruit et pour la nue-propriété, ventilé selon le barème de l'usufruit | CGI art. 669 |
| Vous achetez un logement neuf sur plan (VEFA) | Garantie d'achèvement, paiement échelonné et dépôt de garantie plafonné sont obligatoires | CCH art. L261-10 |
| Vous achetez pour revendre, de façon habituelle et dès l'achat | Requalification en marchand de biens : imposition BIC, TVA, perte du régime des plus-values des particuliers ; activité non déclarée = majoration 80 % | CGI art. 35, I, 1° |
| Vous êtes marchand de biens et vous vous engagez à revendre sous 5 ans | Droit d'enregistrement réduit ; mais si vous ne revendez pas dans le délai, les droits sont rappelés | CGI art. 1115 |
| Vous signez l'acte authentique sans réserve | Vous renoncez à invoquer une irrégularité dans la notification de votre droit de rétractation | Cass. com., 7 avr. 2016, n° 15-13064 |
Les erreurs qui coûtent cher
Ne signez rien sans condition suspensive de prêt claire
Faites préciser noir sur blanc le montant, la durée et le taux du crédit. C'est ce qui vous permet de récupérer votre argent sans pénalité si la banque refuse.
Ne comptez pas votre délai de rétractation depuis la mauvaise date
Le délai de 10 jours démarre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, pas le jour de la signature. Le jour de notification ne compte pas.
Si vous achetez à plusieurs, exigez une lettre chacun
Une seule lettre pour deux acheteurs peut fragiliser toute l'opération. Chaque coacquéreur doit être notifié séparément.
En VEFA, ne versez rien pendant le délai de rétractation
Vérifiez que le dépôt de garantie respecte le plafond légal et qu'aucun versement n'est demandé tant que votre délai court. Contrôlez la présence de la garantie d'achèvement.
Achats-reventes fréquents : vous pouvez basculer marchand de biens sans le vouloir
Revendre régulièrement avec l'intention affichée dès l'achat peut vous faire perdre le régime fiscal favorable des particuliers. Faites le point avant d'enchaîner les opérations.
Trois questions pour valider
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Vous venez de signer un compromis pour acheter votre logement. Combien de temps avez-vous pour changer d'avis sans vous justifier ?
Vous faites une offre d'achat écrite au prix demandé. Le vendeur l'accepte sans aucune réserve. Où en êtes-vous ?
Vous achetez à deux, sans être mariés ni avoir donné mandat à l'un d'entre vous. Comment doit vous être notifié le délai de rétractation ?
Pour aller plus loin avec votre conseiller
Acheter en démembrement à deux générations : anticiper la sortie, pas seulement l'achat
Martine, 63 ans, et sa fille Chloé, 30 ans, achètent ensemble le même appartement en démembrement : Martine l'usufruit, Chloé la nue-propriété. Le prix se répartit selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI : à 63 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Sur une hypothèse d'appartement à 400 000 €, Martine finance donc 160 000 € (usufruit) et Chloé 240 000 € (nue-propriété), et un émolument de notaire distinct est calculé pour chaque part. Le vrai enjeu se joue après, avec des fiscalités très différentes de celles d'un achat classique. Deux sorties sont possibles : au décès de Martine, l'usufruit s'éteint et Chloé devient pleine propriétaire sans aucun droit de succession à acquitter au titre de cet usufruit — c'est l'avantage central du montage. Si elles revendent avant, chacune est imposée à la plus-value sur sa part, avec un prix d'acquisition et une durée de détention propres à chaque droit, et non sur une plus-value unique comme pour un bien détenu en pleine propriété.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller ne se limite pas à organiser l'achat, à chiffrer la répartition usufruit / nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du CGI) et à faire rédiger la répartition dans l'acte : il projette la sortie. Il éclaire l'économie de transmission à l'extinction de l'usufruit et, surtout, prépare le calcul de la plus-value en cas de revente — là où le démembrement oblige à raisonner droit par droit (usufruit et nue-propriété), avec des bases et des durées de détention distinctes, bien loin d'une plus-value immobilière ordinaire.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Revendre son logement sur plan avant même qu'il soit construit
Karim, 34 ans, réserve un appartement neuf sur plan (VEFA). Deux ans plus tard, une mutation professionnelle à l'étranger bouleverse ses projets, bien avant la livraison du chantier. Plutôt que d'attendre l'achèvement, il peut céder son contrat à un autre acquéreur : le promoteur ne peut pas s'y opposer. Point d'attention : s'il enchaîne ce type d'opération de façon habituelle, avec l'intention de revendre dès l'achat, le fisc peut le requalifier en marchand de biens et lui retirer le régime des plus-values des particuliers.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie la validité du contrat de réservation, sécurise la cession (prix, formalités, garanties reprises) et évalue le risque de bascule vers le statut de marchand de biens avant d'enchaîner une deuxième opération.
Chaque situation est particulière
Cette fiche donne les règles générales — votre conseiller vérifie ce qui s'applique réellement à votre patrimoine et chiffre vos options.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CCH art. L271-1
- CCH art. L271-4
- CCH art. D271-5
- CCH art. L126-33
- CCH art. L261-10
- C. urb. art. L442-8
- CGI art. 669
- CGI art. 1115
- CGI art. 35, I, 1°
- CGI art. 1594 D
- Cass. civ. 3, 10 mars 2016, n° 15-12735
- Cass. civ. 3, 19 déc. 2024, n° 23-12.652
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.