Le déficit foncier : moins d'impôt grâce aux travaux
Comment vos travaux sur un logement loué vide peuvent effacer de l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, et à quelles conditions.
Quand vous louez un logement vide (non meublé) et que vos dépenses (travaux, taxes, intérêts) dépassent vos loyers, vous créez un « déficit foncier ». La partie de ce déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt peut se déduire de l'ensemble de vos revenus (salaire compris), jusqu'à 10 700 € par an, ce qui allège directement votre impôt. En contrepartie, vous vous engagez à continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante.
Êtes-vous concerné ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
Ce qu'il faut retenir
Il faut être au régime réel
Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes vos charges : aucun déficit n'est possible. Pour créer et déduire un déficit, vous devez être au régime réel (obligatoire au-delà du seuil, sinon sur option pour trois ans).
Jusqu'à 10 700 € déduits de tous vos revenus
La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt se déduit de votre revenu global (salaires inclus) dans la limite de 10 700 € par an. C'est ce plafond qui efface de l'impôt à votre taux le plus élevé.
Les intérêts d'emprunt sont traités à part
Vos loyers remboursent d'abord les intérêts d'emprunt. La part de déficit qui vient des intérêts (et des frais d'emprunt : dossier, assurance) ne se déduit jamais des autres revenus, seulement de vos loyers des dix années suivantes. C'est l'erreur de calcul la plus fréquente.
Le surplus n'est pas perdu
Au-delà de 10 700 €, l'excédent se reporte sur vos revenus fonciers (loyers) des dix années suivantes. Si votre revenu global est trop faible pour absorber les 10 700 €, la part non utilisée devient un déficit global reportable six ans.
Tous les travaux ne comptent pas
Pour un logement d'habitation : réparation, entretien et amélioration sont déductibles. Construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas (ils augmentent le prix d'achat pour le calcul de la future plus-value).
Vous devez louer trois ans
Si vous déduisez un déficit de votre revenu global, vous vous engagez à louer le bien vide, de façon effective et continue, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Passer en meublé, laisser vide sans raison ou reprendre le logement rompt l'engagement.
Un bonus « rénovation énergétique »
Sur option, le plafond est relevé pour les travaux qui font passer votre logement d'une étiquette énergie E, F ou G à A, B, C ou D. Exemple : sur un déficit de 24 000 € dont 9 500 € de rénovation énergétique, vous déduisez 20 200 € (10 700 + 9 500) de vos revenus, et reportez 3 800 €.
Déclarez le déficit dès l'année des travaux
Un déficit foncier non déclaré l'année où il naît ne peut plus être utilisé ensuite. Pensez à bien le porter sur votre déclaration de revenus (formulaire 2044) l'année d'origine.
Micro-foncier ou régime réel : pourquoi le choix change tout
Micro-foncier
- Un abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes vos charges
- Aucun déficit possible, même avec de gros travaux
- Déclaration simplifiée, sans détail des dépenses
Régime réel
- Vous déduisez vos charges réelles (travaux, taxes, intérêts)
- Un déficit devient possible et peut alléger votre impôt
- Sur option, engagement pour trois ans
Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est en général plus intéressant.
Source : CGI art. 32 ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1
Ce que vous pouvez déduire de tous vos revenus
Sur option, des travaux qui font passer votre logement d'une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D relèvent ce plafond.
Source : CGI art. 156, I-3°, al. 4 ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 210 à 310
L'engagement de location, étape par étape
Vous déduisez le déficit
Portez-le sur votre déclaration 2044 dès l'année où il naît : un déficit oublié cette année-là est définitivement perdu.
Vous louez le bien vide, sans interruption
Passer en meublé, reprendre le logement ou le laisser vide sans raison rompt l'engagement.
Fin de l'engagement
Vous devez avoir loué de façon effective jusqu'à cette date pour conserver l'avantage.
L'avantage est repris
L'administration recalcule votre impôt des trois années précédentes.
Anticipez ce calendrier avant de déduire : c'est la contrepartie de l'avantage fiscal.
Source : CGI art. 156, I-3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 à 370
Selon votre situation
Vous êtes au micro-foncier
Aucun déficit possible : l'abattement de 30 % couvre déjà vos charges. Il faut opter pour le régime réel.
Vous vous réservez la jouissance du logement (vous ne le louez pas vraiment)
Les charges ne sont pas déductibles : le logement est hors du champ des revenus fonciers.
Votre déficit (hors intérêts) dépasse le plafond annuel
Vous déduisez jusqu'à 10 700 € de votre revenu global ; le surplus se reporte sur vos loyers des dix années suivantes.
Une partie du déficit vient des intérêts d'emprunt
Cette partie ne se déduit pas de vos autres revenus : seulement de vos loyers des dix années suivantes.
Vos travaux font passer le bien de la classe E/F/G à A/B/C/D
Sur option, le plafond de déduction est relevé ; il faut deux DPE (avant/après) et justifier le reclassement avant le 31/12/2027.
CGI art. 156, I-3°, al. 4 ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 210 à 310
Vous arrêtez de louer avant le 31/12 de la 3e année
Remise en cause : l'administration reconstitue votre revenu des trois années précédentes ; le déficit ne reste utilisable que sur vos loyers des dix ans.
Vous cessez de louer pour invalidité, licenciement, décès ou expropriation
Pas de remise en cause : ces cas sont des exceptions prévues.
Votre logement reste vacant et vous déduisez quand même les charges
Vous devez prouver que vous cherchez réellement à louer (annonces, mandat d'agence, candidats) ; sinon, perte de la déduction et reprise possible du déficit.
Vous faites construire, reconstruire ou agrandir
Ces travaux ne sont pas déductibles des loyers : ils augmentent le prix d'achat pour le calcul de la future plus-value.
Les travaux sont réalisés dans une vente d'immeuble à rénover (VIR)
Non déductibles des revenus fonciers : ils font partie du prix d'achat et comptent pour la plus-value.
Le bien locatif est situé à l'étranger et génère un déficit
Selon la convention fiscale, ce déficit peut être non déductible en France (revenu étranger retenu pour zéro).
Vous détenez des parts de SCI (à l'IR) en usufruit/nue-propriété
Sans convention, la jurisprudence permet à l'usufruitier de déduire le déficit ; une convention de répartition enregistrée avant la clôture sécurise la situation.
Les erreurs qui coûtent cher
Ne comptez pas les intérêts dans les 10 700 €
La part du déficit issue des intérêts d'emprunt ne se déduit jamais de votre salaire ou de vos autres revenus. Faites d'abord le calcul en deux temps (loyers moins intérêts, puis moins les autres charges) pour ne pas surestimer votre gain d'impôt.
Tenez l'engagement de louer trois ans
Si vous vendez, reprenez le logement ou le passez en meublé avant le 31 décembre de la 3e année, l'administration annule l'avantage et recalcule votre impôt des trois années précédentes. Anticipez ce calendrier avant de déduire.
Ne confondez pas amélioration et agrandissement
Une véranda, une extension ou une reconstruction ne sont pas déductibles, même si elles sont utiles à la location. Seuls réparation, entretien et amélioration ouvrent droit à la déduction pour un logement d'habitation.
Gardez toutes vos preuves
En cas de vacance, conservez annonces, mandats d'agence et dossiers de candidats. Pour la rénovation énergétique, gardez les deux DPE (avant et après) et les factures d'entreprises qualifiées : sans ces pièces, l'avantage peut être repris.
Déclarez le déficit la bonne année
Un déficit oublié sur la déclaration de l'année où il naît est définitivement perdu. Portez-le bien sur votre formulaire 2044 dès l'année des travaux.
Vérifiez vos réflexes
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Vous êtes au micro-foncier et vous engagez de gros travaux. Pouvez-vous créer un déficit foncier ?
La part de votre déficit qui vient des intérêts d'emprunt, pouvez-vous la déduire de votre salaire ?
Après avoir déduit un déficit de votre revenu global, combien de temps devez-vous continuer à louer le bien ?
Là où un conseiller change la donne
Rénover un immeuble en SCI démembrée : qui impute le déficit ?
Hélène et son mari, la soixantaine, ont donné à leurs deux enfants la nue-propriété des parts de la SCI familiale qui détient leur immeuble locatif, tout en conservant l'usufruit. Un gros ravalement et une remise aux normes créent un déficit foncier important. Les enfants, encore étudiants, ne paient quasiment pas d'impôt : chez eux, ce déficit ne servirait presque à rien. Chez les parents, fortement imposés (tranche marginale à 41 %), il effacerait de l'impôt au taux le plus élevé. La vraie question : qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, l'impute ?
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller sait qu'ici deux positions coexistent et restent opposables : celle du Conseil d'État, qui laisse l'usufruitier imputer le déficit à hauteur de ses droits, et celle de l'administration, qui l'attribue au nu-propriétaire. Il rédige une convention de répartition des résultats et la fait enregistrer avant la clôture de l'exercice pour sécuriser le choix. Il chiffre ensuite le gain réel côté parents : l'imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 €, soit près de 4 400 € d'impôt effacé dès l'année du déficit à leur taux marginal de 41 %, quand le même déficit logé chez les enfants quasi non imposés ne rapporterait presque rien — le surplus, lui, se reportant sur les loyers des dix années suivantes.
Un même chantier de rénovation : déficit foncier ou réduction d'impôt ?
Thomas, 45 ans, cadre bien rémunéré (tranche marginale à 41 %), achète un appartement ancien à rénover en centre-ville pour le louer vide. Son notaire lui parle d'un dispositif de réduction d'impôt sur les travaux. Ce qu'il ignore : les mêmes euros de travaux ne peuvent pas nourrir à la fois une réduction d'impôt et un déficit foncier — il faut choisir la voie. Or, pour quelqu'un de fortement imposé, passer les travaux en déficit foncier efface l'impôt à son taux le plus élevé : 10 700 € imputés sur le revenu global lui font gagner environ 4 400 € d'impôt dès la première année, à quoi s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux sur les loyers nets futurs absorbés par le report — là où une réduction d'impôt se calcule, elle, à taux fixe.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller met les deux voies côte à côte sur le même devis — gain en déficit foncier au taux marginal de Thomas (41 %) contre réduction d'impôt calculée au taux du dispositif retenu (Denormandie, Loc'Avantages ou Malraux) — puis séquence les travaux sur les bonnes années pour ne gâcher aucun plafond, en isolant au passage la part des intérêts d'emprunt, qui suit ses propres règles de report sur dix ans.
Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
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Références officielles
- CGI art. 156 (I-3°)
- CGI art. 31
- CGI art. 32
- CGI art. 15 (II)
- CGI art. 13
- CGI art. 8
- CGI art. 4 A
- LPF art. L80 A
- LOI n° 2026-103 du 19 févr. 2026, art. 47
- BOI-RFPI-BASE-30-20
- BOI-RFPI-BASE-20-30-20
- CE 17 oct. 2022, n° 460113 ; CE 19 déc. 2019, n° 428443
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.