Frais de notaire et droits : combien coûte vraiment un achat ?
Ce que vous payez en plus du prix quand vous achetez ou vendez un bien, ou des parts de société immobilière.
Quand vous achetez un logement, vous payez en plus du prix ce qu'on appelle les « frais de notaire ». En réalité, plus de 80 % de cette somme est de l'impôt reversé à l'État et au département (les droits de mutation), pas la rémunération du notaire. Pour un logement ancien, comptez environ 5,80 % du prix en droits ; pour un logement neuf vendu sous TVA, seulement 0,70 %.
Les chiffres à connaître
Êtes-vous concerné ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
À comprendre avant d'agir
Les « frais de notaire » sont surtout de l'impôt
Plus de 80 % de ce que vous appelez frais de notaire part en réalité à l'État et aux collectivités, sous forme de droits de mutation. La vraie rémunération du notaire (ses émoluments, identiques chez tous les notaires) n'en est qu'une petite part.
Logement ancien : environ 5,80 % du prix
Pour un bien ancien, les droits de mutation avoisinent 5,80 % du prix de vente. Exemple : sur un achat à 300 000 €, cela représente environ 17 400 € de droits, plus les émoluments et frais annexes, soit un coût global d'environ 22 000 €.
Logement neuf sous TVA : seulement 0,70 %
Quand vous achetez un logement neuf (achevé depuis moins de 5 ans, première vente) vendu sous TVA par un promoteur, les droits tombent à 0,70 % du prix au lieu de 5,80 %. C'est une grosse différence à intégrer dans votre budget.
Un plafond protège l'acheteur
La rémunération totale du notaire ne peut jamais dépasser 10 % de la valeur du bien, ni descendre sous un minimum légal (au moins 90 €). Sur les gros montants, des remises sont même possibles.
Vendre des parts de SCI : le taux dépend du contenu
Si vous cédez des parts d'une société qui détient surtout de l'immobilier (dite « à prépondérance immobilière »), le droit est de 5 % du prix. Pour des parts de société classique, c'est 3 % après abattement ; pour des actions, seulement 0,1 %.
Un abattement de 23 000 € sur les parts sociales
Pour la cession de parts sociales (SARL, société civile) hors immobilier, le droit de 3 % s'applique après un abattement calculé sur 23 000 € au prorata des parts vendues. Le minimum à payer est de 25 €.
Sortie d'indivision ou partage : 2,50 %
Quand vous partagez un bien sans versement compensatoire (une soulte), vous payez un droit de partage de 2,50 % sur l'actif net partagé, au lieu des droits de mutation classiques.
Neuf hors TVA = régime de l'ancien
Attention : un logement neuf qui n'est pas vendu sous TVA retombe dans le régime de l'ancien, à environ 5,80 %. Le taux réduit de 0,70 % n'est pas automatique pour tout ce qui est « neuf ».
Selon ce que vous achetez ou cédez, le taux change du tout au tout
Avant de comparer deux biens au même prix affiché, regardez bien à quel taux ils sont taxés : l'écart de frais peut être important.
Source : CGI art. 683 ; 1594 D ; 1594 F quinquies A ; 726
Où va vraiment votre argent sur un achat ancien à 300 000 €
Sur un coût global d'environ 22 000 €, l'essentiel est de l'impôt : la rémunération du notaire n'est qu'une petite part.
Source : Gabarit millésime 2026 (reperes/dmto-immobilier ; emoluments-notaire-vente)
Vendre le bien ou vendre la société qui le détient ?
Vendre l'immeuble
- Environ 5,80 % de droits sur un bien ancien
- Seulement 0,70 % si c'est du neuf vendu sous TVA
Vendre les parts de la société
- 5 % pour une société qui détient surtout de l'immobilier (SCI)
- 0,1 % seulement pour des actions d'une société classique
Source : CGI art. 683 ; 726 (I et II)
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous achetez un logement ancien | Droits de mutation d'environ 5,80 % du prix, à ajouter à votre budget | CGI art. 683 ; CGI art. 1594 D |
| Vous achetez un logement neuf vendu sous TVA (promoteur) | Droits réduits à 0,70 % du prix au lieu de 5,80 % | CGI art. 1594 F quinquies, A |
| Vous achetez un terrain à bâtir soumis à la TVA | Droits réduits à 0,70 % (sauf TVA sur marge) | CGI art. 1594 F quinquies, A |
| Vous cédez des parts d'une SCI détenant surtout de l'immobilier | Droit de 5 % sur le prix ou la valeur réelle si elle est supérieure | CGI art. 726, II |
| Vous cédez des parts de société classique (hors immobilier) | Droit de 3 % après abattement (23 000 € au prorata des parts), minimum 25 € | CGI art. 726, I, 1° bis |
| Vous cédez des actions (SA, SAS) hors immobilier | Droit d'enregistrement de seulement 0,1 % du prix | CGI art. 726, I, 1° |
| Vous partagez un bien sans compensation financière | Droit de partage de 2,50 % sur l'actif net partagé | CGI art. 746 |
| Vous apportez un immeuble à une société à l'IS | Droit spécial de 2,20 %, sauf si vous vous engagez à garder les titres 3 ans (gratuit) | CGI art. 809, I bis ; CGI art. 810 bis |
| Vous êtes marchand de biens et vous engagez à revendre sous 5 ans | Exonération des droits de mutation, mais perdue si vous ne revendez pas à temps | CGI art. 1115 |
| Quel que soit votre achat immobilier | La rémunération du notaire est plafonnée à 10 % de la valeur du bien (minimum 90 €) | C. com. art. A444-175 |
| Vous signez un bail de plus de 12 ans | Exonération de droits d'enregistrement depuis le 1er janvier 2023 | CGI art. 743 |
Les erreurs qui coûtent cher
Le taux de l'ancien varie selon le département et l'année
Les 5,80 % correspondent au régime de droit commun. La part départementale de ces droits est votée par chaque conseil départemental à l'intérieur d'une fourchette légale et peut être révisée d'une année sur l'autre : le taux global réellement appliqué dépend donc du département où se situe le bien et de l'année de la signature. Faites vérifier le taux en vigueur dans le département du bien avant de figer votre budget.
Ne comptez pas sur le 0,70 % pour tout ce qui est neuf
Le taux réduit ne s'applique que si la vente est réellement soumise à la TVA. Un logement neuf vendu hors TVA repasse à environ 5,80 %. Vérifiez ce point avant de boucler votre plan de financement.
On ne peut pas « vider » une SCI juste avant de vendre ses parts
Pour échapper au taux de 5 %, certains vendent l'immeuble juste avant de céder les parts. Cela ne marche pas : la nature immobilière de la société s'apprécie aussi sur toute l'année précédente, pas seulement au jour de la vente.
Attention aux engagements que vous signez
L'exonération du marchand de biens (revendre sous 5 ans) ou de l'apport à société (garder les titres 3 ans) est perdue si vous ne respectez pas le délai. Programmez un rappel de l'échéance dès la signature.
Les frais diffèrent fortement selon ancien ou neuf
Avant de comparer deux biens au même prix affiché, intégrez les frais : un neuf sous TVA à 0,70 % coûte nettement moins cher en frais qu'un ancien à 5,80 %. Cela peut changer votre choix.
Vendre le bien ou vendre la société : à étudier au cas par cas
Selon votre situation, vendre les parts plutôt que l'immeuble peut coûter plus ou moins cher en droits. Faites comparer les deux options, car l'écart de taux (de 0,1 % à 5,80 %) est important.
Avez-vous tout suivi ?
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Dans les « frais de notaire » d'un achat, quelle part revient vraiment au notaire ?
Vous achetez un logement neuf vendu sous TVA par un promoteur : à quel taux tombent les droits ?
Vous cédez les parts d'une SCI qui détient surtout de l'immobilier. Quel taux s'applique ?
Pour aller plus loin avec votre conseiller
Transformer sa SARL en SAS juste avant de la vendre
Thierry, 60 ans, a monté sa SARL de menuiserie il y a vingt-cinq ans et reçoit une offre de rachat. Sur des parts de SARL, la vente supporte un droit d'enregistrement de 3 %, calculé après un abattement de 23 000 €. En transformant d'abord, dans les règles, sa SARL en SAS, la cession porte alors sur des actions, taxées à seulement 0,1 %. Sur une cession de 1 000 000 € portant sur la totalité des titres, les droits passent ainsi d'environ 29 310 € (3 % sur 977 000 € après l'abattement de 23 000 €) à 1 000 € (0,1 % sur le prix) : environ 28 300 € d'écart. Mais tout se joue sur le calendrier et sur les vraies raisons de la transformation.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller sécurise le calendrier — transformation actée avant le transfert des titres — et documente les motifs non fiscaux de l'opération pour écarter tout abus de droit. Il vérifie au passage que la société n'est pas à prépondérance immobilière (sinon le taux reste de 5 %) et anticipe les effets connexes comme le changement de statut social du dirigeant.
Vendre l'usufruit de ses parts : un simple droit fixe de 125 €
Après le décès de son mari, Claire, 58 ans, s'est retrouvée usufruitière des parts d'une SCI familiale, ses enfants en ayant reçu la nue-propriété. Elle souhaite aujourd'hui céder cet usufruit pour disposer d'un capital. Sur une SCI, une cession de parts est normalement taxée à 5 %. Mais quand la personne qui vend n'est qu'usufruitière et n'a pas la qualité d'associé, l'opération n'est pas considérée comme une cession de parts : seul un droit fixe de 125 € est dû.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie le point qui change tout : que les statuts ne donnent pas à Claire la qualité d'associé, car c'est cette qualité qui fait basculer de 5 % au droit fixe de 125 €. Il rédige l'acte en conséquence et sécurise la valorisation de l'usufruit pour éviter toute remise en cause.
Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 683
- CGI art. 1594 D
- CGI art. 1594 F quinquies
- CGI art. 1115
- CGI art. 726
- CGI art. 719
- CGI art. 743
- CGI art. 746
- CGI art. 809
- CGI art. 810 bis
- C. com. art. A444-175
- BOI-ENR-DMTOM-40-10-20
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.