Louer en meublé : LMNP ou LMP, qu'est-ce qui change pour moi ?
Comprendre les deux statuts de la location meublée, l'amortissement qui réduit votre impôt, et le coût caché à la revente.
Quand vous louez un logement meublé, vos loyers sont imposés comme une activité commerciale (bénéfices industriels et commerciaux, dits BIC), et non comme des revenus fonciers. Selon vos recettes, vous relevez automatiquement du statut LMNP (non professionnel) ou LMP (professionnel), ce qui change tout : impôt, cotisations sociales et plus-value à la revente. Le grand avantage du meublé est l'amortissement (déduire chaque année une part de la valeur du bien), qui efface souvent l'impôt pendant des années — mais depuis le 15 février 2025, cet amortissement est repris dans le calcul de la plus-value quand vous vendez en LMNP.
En chiffres
L'essentiel à retenir
Deux statuts que vous ne choisissez pas
Vous êtes LMP (professionnel) si, et seulement si, deux conditions sont réunies en même temps : vos recettes meublées dépassent le seuil (23 000 euros par an pour votre foyer) ET elles sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, etc.). Si une seule de ces conditions manque, vous êtes LMNP (non professionnel).
Le statut se juge au niveau du foyer, pas du bien
On additionne toutes les recettes meublées de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez pas être LMP sur un bien et LMNP sur un autre : c'est un seul statut pour l'ensemble de votre foyer.
Micro-BIC ou réel : deux façons d'être imposé
Sous un certain seuil, le micro-BIC applique automatiquement un abattement forfaitaire (une réduction toute faite sur vos loyers). Le régime réel, lui, déduit vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais) ET l'amortissement. Le réel est presque toujours gagnant si vous avez un emprunt et un bien récemment acheté.
L'amortissement : votre levier d'impôt
Au régime réel, vous déduisez chaque année une part de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier. Exemple : environ 2 % par an pour l'immeuble, environ 10 % par an pour le mobilier. Résultat : votre bénéfice imposable est souvent nul pendant des années. Limite : cet amortissement ne peut pas créer de déficit, la part non utilisée est simplement reportée sans limite de durée.
Le revers à la revente en LMNP
Depuis le 15 février 2025, tous les amortissements que vous avez déduits viennent gonfler votre plus-value à la vente : ils sont retirés du prix d'achat retenu pour le calcul. Concrètement, l'impôt économisé pendant la location se paie en partie à la sortie. Anticipez ce coût dès l'achat.
Vos déficits ne s'utilisent pas pareil
En LMNP, un déficit ne s'impute que sur vos futurs loyers meublés non professionnels, reportable 10 ans. En LMP, le déficit s'impute sur l'ensemble de vos revenus, sans plafond : c'est un avantage bien plus large.
En LMP, vous cotisez comme un travailleur indépendant
Le statut LMP entraîne l'affiliation aux cotisations sociales des indépendants (SSI), quel que soit le montant des recettes. En LMNP, vous n'y êtes soumis que pour la location saisonnière au-dessus d'un seuil ; sinon, ce sont de simples prélèvements sociaux.
Donner ou transmettre efface la plus-value en LMNP
Si vous donnez ou transmettez (au décès) un bien loué en LMNP, l'opération est hors champ de la plus-value : ni impôt, ni reprise des amortissements. Celui qui reçoit repart même sur un nouveau plan d'amortissement, calculé sur la valeur au jour de la transmission.
Deux statuts que vous ne choisissez pas
LMNP (non professionnel)
- Une seule (ou aucune) des deux conditions LMP est remplie
- Un déficit ne s'impute que sur vos loyers meublés, reportable 10 ans
- À la revente, les amortissements gonflent votre plus-value (depuis le 15 février 2025)
- Donation ou décès : hors champ de la plus-value
LMP (professionnel)
- Recettes supérieures à 23 000 € ET aux autres revenus d'activité du foyer
- Un déficit s'impute sur l'ensemble de vos revenus, sans plafond
- Cotisations sociales des indépendants (SSI), quel que soit le montant
- Plus-value professionnelle, avec exonérations possibles après 5 ans
Le statut s'apprécie pour tout votre foyer, pas bien par bien.
Source : CGI art. 155, IV-2 ; CGI art. 156 ; CSS art. L. 611-1
Ce que vous déduisez chaque année au régime réel
Cette déduction, appelée amortissement, efface souvent votre impôt sur les loyers pendant des années.
Source : CGI art. 39 C ; BOI-BIC-AMT-20-40-10
Le cycle de l'amortissement en LMNP
Vous investissez
Le bien (hors terrain) et les meubles entrent dans votre calcul d'amortissement.
Votre impôt s'efface
Chaque année vous déduisez une part de la valeur : votre bénéfice imposable est souvent nul pendant des années.
Le revers à la revente
Les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat et augmentent votre plus-value imposable.
La plus-value s'efface
Si vous transmettez au lieu de vendre, l'opération est hors champ : ni impôt, ni reprise des amortissements.
L'impôt économisé pendant la location se paie en partie à la revente, mais pas en cas de transmission.
Source : CGI art. 150 VB, III ; CGI art. 150 U ; loi n° 2026-103 du 19 févr. 2026
Votre cas, ce que prévoit la règle
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vos recettes meublées dépassent 23 000 euros ET sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer | Vous êtes loueur professionnel (LMP). | CGI art. 155, IV-2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 |
| Une seule (ou aucune) de ces deux conditions est remplie | Vous êtes loueur non professionnel (LMNP). | CGI art. 155, IV-2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50 |
| Vous louez un logement meublé de façon habituelle | Vos loyers sont imposés en BIC (activité commerciale), pas en revenus fonciers. | CGI art. 35, I-5° bis |
| Vos recettes restent sous le seuil du micro-BIC | Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire automatique sur vos loyers. | CGI art. 50-0 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 |
| Vous êtes au réel avec le bien inscrit à l'actif | Vous déduisez charges réelles et amortissement ; l'amortissement de l'immeuble ne peut pas créer de déficit (part reportée sans limite). | CGI art. 39 C, II-1 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10 |
| Vous êtes LMNP au réel et dégagez un déficit | Il ne s'impute que sur vos loyers meublés non pro, reportable 10 ans. | CGI art. 156, I-1° ter |
| Vous êtes LMP au réel et dégagez un déficit | Il s'impute sur l'ensemble de vos revenus, sans plafond. | CGI art. 156, I |
| Vous vendez un bien LMNP (cession depuis le 15 février 2025) | Les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat et augmentent votre plus-value imposable. | CGI art. 150 VB, III ; loi n° 2026-103 du 19 févr. 2026 |
| Votre bien LMNP est en résidence étudiante, senior, EHPAD ou handicap | Pas de réintégration des amortissements dans la plus-value. | CGI art. 150 VB, III (1° et 2°) |
| Vous donnez ou transmettez au décès un bien LMNP | Hors champ de la plus-value : ni impôt, ni reprise des amortissements ; nouveau plan d'amortissement pour le bénéficiaire. | CGI art. 150 U, I ; RM Frassa 28 mai 2015 |
| Vous êtes LMP | Affiliation aux cotisations sociales des indépendants (SSI), quel que soit le montant des recettes. | CSS art. L. 611-1 |
| Vous détenez le meublé via une société civile (SCI) au-delà de 10 % de recettes meublées | La société bascule à l'impôt sur les sociétés : perte du régime BIC et des plus-values des particuliers. | CGI art. 206, 2 ; BOI-IS-CHAMP-20-10-20 |
Ce qui piège le plus souvent
N'oubliez pas le coût caché à la revente
En LMNP, l'impôt économisé grâce à l'amortissement se retrouve en partie à la sortie, car les amortissements gonflent votre plus-value. Faites chiffrer ce passif dès l'achat pour ne pas avoir de mauvaise surprise à la vente.
Attention à la bascule d'une location vide vers meublée
Si vous avez déduit un déficit foncier sur votre revenu global au cours des trois dernières années, passer en meublé peut faire annuler cet avantage : impôt et intérêts de retard à payer. Vérifiez ce point avant de changer.
Ne détenez pas un meublé pur via une SCI
Une société civile qui loue meublé au-delà de 10 % de ses recettes bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés et vous perd l'accès aux plus-values des particuliers. Pour rester en BIC, préférez une SARL de famille ou une SNC à l'impôt sur le revenu.
En saisonnier, vos cotisations sociales peuvent devenir définitives
Si vous êtes affilié aux cotisations des indépendants pour de la location saisonnière, l'URSSAF considère que cette affiliation reste acquise tant que vous poursuivez l'activité, même si vos recettes repassent sous le seuil. Cette position est contestée mais anticipez-la.
Le statut LMP/LMNP peut changer d'une année sur l'autre
Comme il dépend de vos recettes et de vos autres revenus, votre statut peut basculer selon les années. Surveillez vos chiffres, surtout à l'approche des 23 000 euros de recettes.
Et dans les situations plus fines ?
Passer volontairement en LMP pour vendre sans payer la reprise
Bernard, 67 ans, retraité avec une petite pension, loue trois studios meublés depuis quinze ans. Au régime réel, l'amortissement a effacé son impôt sur les loyers pendant des années — mais s'il vend en LMNP, tous ces amortissements viennent gonfler sa plus-value : la facture de sortie serait lourde. Or ses recettes meublées dépassent 23 000 euros et excèdent sa pension, ce qui peut le faire relever du statut LMP. Et là, tout s'inverse : en LMP exercé depuis plus de cinq ans et sous un certain niveau de recettes, la plus-value peut être totalement exonérée — l'exact contraire du sort réservé au LMNP.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre l'arbitrage complet — le coût des cotisations sociales pendant les années passées en LMP face à l'impôt de plus-value évité à la revente — et séquence la bascule assez tôt pour tenir les cinq ans d'activité exigés avant de vendre.
Donner son studio meublé aux enfants plutôt que le vendre
Sylvie, 62 ans, détient un studio meublé qu'elle amortit au réel depuis douze ans. La plus-value latente due à ces amortissements est devenue lourde : revendre coûterait cher, car ils seraient réintégrés au calcul. Plutôt que vendre, elle envisage de donner le bien à sa fille, qui débute dans la vie active. La donation d'un bien loué en meublé est hors champ de la plus-value : ni impôt, ni reprise des amortissements — et sa fille, si elle le loue à son tour, repart sur un plan d'amortissement tout neuf, calculé sur la valeur du jour de la donation.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie le point qui change tout — le bien doit être détenu en direct, car donner des parts d'une SARL de famille ne rouvre aucun plan d'amortissement — puis articule l'opération avec une donation de la seule nue-propriété, pour transmettre à moindre coût tout en gardant les loyers.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 35, I-5° bis
- CGI art. 50-0
- CGI art. 39 C
- CGI art. 155, IV-2
- CGI art. 156, I-1° ter
- CGI art. 150 U
- CGI art. 150 VB, III
- CGI art. 151 septies
- CGI art. 206, 2
- CSS art. L. 611-1
- BOI-BIC-CHAMP-40-10
- loi n° 2026-103 du 19 févr. 2026
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.