Taxe foncière, taxe d'habitation, logement vide : qui paie quoi ?
Comprendre vos impôts locaux, savoir qui les doit et repérer les réductions à demander vous-même.
Vos impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation sur résidence secondaire, taxe sur les logements vides) sont fixés d'après votre situation au 1er janvier de chaque année. Le propriétaire ou l'usufruitier paie la taxe foncière ; l'occupant d'un logement meublé qui n'est pas sa résidence principale paie la taxe d'habitation. Plusieurs réductions existent (exonération 2 ans pour un logement neuf, plafonnement à 50 % de vos revenus), mais elles ne sont pas automatiques : il faut les demander.
Les montants clés du millésime 2026
Votre situation est-elle concernée ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
L'essentiel à retenir
Tout se joue au 1er janvier
Votre situation au 1er janvier fixe qui paie et combien pour toute l'année. Si vous vendez en cours d'année, il n'y a aucun remboursement partiel automatique : vous restez redevable de la taxe foncière de l'année entière.
Taxe foncière = le propriétaire (ou l'usufruitier)
C'est le propriétaire au 1er janvier qui paie. En démembrement, c'est l'usufruitier (celui qui occupe ou perçoit les loyers), jamais le nu-propriétaire.
La taxe d'habitation ne concerne plus votre résidence principale
Depuis 2023, elle est supprimée sur votre logement principal. Elle subsiste uniquement sur les résidences secondaires et autres logements meublés que vous n'habitez pas à titre principal.
La taxe foncière se calcule sur la moitié de la valeur cadastrale
L'administration retient 50 % de la valeur locative cadastrale (un abattement de 50 % pour frais), puis applique les taux votés par votre commune. Les taux varient donc selon la ville.
Logement neuf : 2 ans d'exonération, mais une déclaration à ne pas oublier
Une construction ou un agrandissement d'habitation est exonéré de taxe foncière pendant 2 ans. Condition : déclarer l'achèvement dans les 90 jours via le service GMBI. Votre commune peut cependant réduire cet avantage.
Un logement laissé vide peut être taxé
En zone tendue, un logement habitable vide depuis au moins 1 an volontairement subit la taxe sur les logements vacants (TLV). Ailleurs, certaines communes taxent les logements vides depuis plus de 2 ans (THLV). Le remettre en vente ou en location au prix du marché vous en protège.
Plusieurs réductions existent, mais vous devez les réclamer
Plafonnement de la taxe foncière à 50 % de vos revenus (si vous ne payez pas l'IFI et sous condition de revenus), dégrèvement pour les 65-75 ans modestes, dégrèvement en cas de vacance subie : rien n'est automatique. La demande se fait avant le 31 décembre de l'année suivante.
La déclaration d'occupation en ligne (GMBI) chaque année
Tout propriétaire déclare l'usage de ses logements sur « Gérer mes biens immobiliers », avant le 1er juillet. Vous êtes dispensé si rien n'a changé. Une déclaration oubliée ou fausse peut entraîner une taxation à tort.
Le calendrier de vos impôts locaux
Tout se fige
Votre situation ce jour-là fixe qui paie et combien pour toute l'année. Vendre plus tard ne donne droit à aucun remboursement automatique.
Logement neuf : à déclarer
Après un achèvement de construction ou d'agrandissement, déclarez-le via le service GMBI pour ouvrir l'exonération de 2 ans.
Déclaration d'occupation GMBI
Chaque propriétaire déclare l'usage de ses logements. Vous êtes dispensé si rien n'a changé.
Paiement de la taxe foncière
L'avis de taxe foncière arrive et doit être réglé à l'automne.
Taxe d'habitation et logements vacants
La taxe d'habitation sur résidence secondaire et la taxe sur les logements vacants se règlent en fin d'année.
Dernier délai pour réclamer
Plafonnement, dégrèvement pour vacance ou majoration : vos demandes doivent partir avant cette date, sinon c'est perdu.
Repérez ces échéances : plusieurs avantages ne s'appliquent que si vous les demandez à temps.
Source : CGI art. 1415, 1383, 1418, 1391 B ter ; Brochure impôts locaux 09/2025
Comment se calcule votre taxe foncière
base réellement imposée (après abattement de 50 % pour frais)100 %
valeur locative cadastrale de votre bien
L'administration ne taxe que la moitié de la valeur locative de votre logement, puis applique les taux votés par votre commune.
Source : CGI art. 1388 ; BOI-IF-TFB-20-10-10-10
Un logement laissé vide est-il taxé ?
Vous êtes taxé
- Logement habitable laissé vide volontairement depuis au moins 1 an en zone tendue (taxe sur les logements vacants)
- Hors zone tendue, vide depuis plus de 2 ans si votre commune l'a décidé (taxe d'habitation sur les logements vacants)
Vous y échappez
- Bien réellement proposé à la vente ou à la location au prix du marché, sans preneur (vacance subie)
- Logement nécessitant des travaux de plus de 25 % de sa valeur
- Occupation de plus de 90 jours consécutifs, qui interrompt la vacance
Conservez mandats, annonces au prix du marché et devis de travaux : la charge de la preuve vous incombe.
Source : CGI art. 232, 1407 bis ; CE 15 juill. 2025 n° 499230 ; BOI-IF-AUT-60
Votre cas, ce que prévoit la règle
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous vendez votre bien en cours d'année | Vous restez redevable de la taxe foncière de toute l'année ; l'accord de répartition avec l'acheteur signé chez le notaire n'est pas opposable au fisc. | CGI art. 1415 ; BOI-IF-TFB-10-30 |
| Vous êtes usufruitier d'un bien démembré | C'est vous qui payez la taxe foncière, pas le nu-propriétaire. | CGI art. 1400 ; BOI-IF-TFB-10-20 |
| Vous détenez un bien en indivision (à plusieurs) | Chaque indivisaire est imposé pour sa part : le fisc ne peut pas réclamer la totalité à un seul d'entre vous. | CGI art. 1400 ; CE 20 oct. 2016 n° 388940 |
| Vous faites construire ou agrandir votre habitation | Exonération de taxe foncière pendant 2 ans, à condition de déclarer l'achèvement (GMBI) dans les 90 jours ; la commune peut limiter l'avantage. | CGI art. 1383 ; BOI-IF-TFB-10-60 |
| Vous avez plus de 75 ans avec des revenus modestes | Votre résidence peut être exonérée de taxe foncière, sous condition de revenu fiscal de référence. | CGI art. 1391 ; BOI-IF-TFB-10-55-20 |
| Vous occupez votre résidence principale, ne payez pas l'IFI et avez des revenus modestes | Votre taxe foncière peut être plafonnée à 50 % de vos revenus, mais uniquement sur réclamation avant le 31 décembre de l'année suivante. | CGI art. 1391 B ter ; BOI-IF-TFB-50-40 |
| Votre bien locatif reste vide malgré vous (au moins 3 mois) | Vous pouvez obtenir un dégrèvement de taxe foncière au prorata, sur réclamation et preuves à l'appui. | CGI art. 1389 ; BOI-IF-TFB-50-20-30 |
| Vous possédez une résidence secondaire meublée au 1er janvier | Vous payez la taxe d'habitation sur résidence secondaire, même si le logement est inoccupé ce jour-là. | CGI art. 1407 ; BOI-IF-TH-10-10-10 |
| Votre résidence secondaire est en zone tendue et la commune l'a décidé | La part communale de la taxe d'habitation peut être majorée de 5 % à 60 % ; un dégrèvement est possible (raison professionnelle, EHPAD, cause indépendante de votre volonté). | CGI art. 1407 ter ; BOI-IF-TH-70 |
| Vous louez un meublé toute l'année sans vous en réserver l'usage | Vous n'êtes pas soumis à la taxe d'habitation sur ce bien ; en revanche, un usage mixte (saisonnier + jouissance perso) la rend due, avec cumul possible avec la CFE. | CGI art. 1407 ; BOI-IF-TH-10-20-20 ; CE 15 juin 2023 n° 468195 |
| Vous laissez un logement habitable vide plus d'1 an en zone tendue | Vous devez la taxe sur les logements vacants (TLV), sauf s'il nécessite des travaux dépassant 25 % de sa valeur ou si la vacance est subie. | CGI art. 232 ; BOI-IF-AUT-60 ; CE 15 juill. 2025 n° 499230 |
| Vous êtes propriétaire d'un logement au 1er janvier (même vendu depuis) | Vous devez faire la déclaration d'occupation GMBI avant le 1er juillet ; dispense si rien n'a changé. | CGI art. 1418 ; BOI-IF-AUT-60 |
Ce qui piège le plus souvent
Ne comptez pas sur un remboursement si vous vendez
Vendre en mars ne vous décharge pas de la taxe foncière de l'année. Prévoyez la répartition avec l'acheteur dans l'acte, mais sachez que le fisc, lui, vous réclamera l'année entière.
Réclamez vos réductions à temps
Plafonnement à 50 % des revenus, dégrèvement pour vacance ou pour majoration de résidence secondaire : ces avantages ne s'appliquent jamais tout seuls. Envoyez votre demande avant le 31 décembre de l'année qui suit l'avis, sinon c'est perdu.
Gardez vos preuves pour un logement vide ou un meublé
Pour échapper à la taxe sur les logements vacants (vacance subie) ou à la taxe d'habitation d'un meublé loué à l'année, la preuve vous incombe : conservez mandats signés avant le 1er janvier, devis de travaux, annonces au prix du marché, calendrier de réservations.
Ne négligez pas la déclaration GMBI
Une déclaration d'occupation oubliée ou erronée peut déclencher une taxe d'habitation ou une taxe sur logement vide à tort. Vérifiez-la chaque année avant le 1er juillet, surtout après un changement (vente, nouveau locataire, logement devenu vide).
Attention au meublé saisonnier que vous utilisez aussi
Si vous vous réservez la jouissance de votre meublé hors saison (vous pouvez accepter ou refuser une réservation), vous restez redevable de la taxe d'habitation sur résidence secondaire, avec un cumul possible avec la CFE.
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Vous vendez votre maison en février. Devez-vous quand même la taxe foncière de l'année ?
Un bien est détenu en démembrement. Qui paie la taxe foncière ?
Votre logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant 2 ans. Que devez-vous faire ?
Et dans les situations plus fines ?
Meublé de vacances : l'organiser pour éviter la taxe d'habitation
Camille, 52 ans, possède un petit studio en bord de mer qu'elle propose sur une plateforme de location saisonnière. Elle pense devoir chaque année la taxe d'habitation sur résidence secondaire, parfois cumulée avec la CFE. Or, si le bien est confié à un mandataire pour toute l'année et qu'elle ne se réserve jamais la possibilité d'y séjourner, il peut échapper à cette taxe. Tout se joue sur un point précis : peut-elle, oui ou non, refuser une réservation pour occuper elle-même le logement ? La réponse dépend de la manière dont son mandat et son calendrier sont rédigés au 1er janvier.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller relit le mandat et le calendrier de réservation pour établir qu'aucune jouissance personnelle n'est réservée, et réunit les justificatifs à conserver au 1er janvier (mandat signé, décompte des jours loués) qui sécurisent la position en cas de contrôle.
Logement vide hérité : éviter une taxe et alléger la taxe foncière
Julien, 60 ans, hérite de l'appartement parisien de sa mère, resté vide depuis le décès. Il redoute la taxe sur les logements vacants, réservée aux biens laissés vides volontairement en zone tendue. En proposant le bien à la vente et à la location au prix du marché, sans trouver preneur, il reste hors de cette taxe : la vacance est subie, non voulue. Mieux : dès 3 mois de vacance involontaire, il peut réclamer un dégrèvement de sa taxe foncière, calculé par douzièmes — un mois de vacance ouvre un douzième de dégrèvement. Sur un appartement resté vide huit mois faute de preneur, la réclamation porte ainsi sur huit douzièmes, soit les deux tiers de la taxe foncière de l'année. Encore faut-il monter le bon dossier de preuves dans le délai.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller réunit les pièces qui démontrent la vacance subie (mandats d'agence au prix du marché, annonces, devis de travaux) et rédige la réclamation de dégrèvement de taxe foncière dans le délai, au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.
Chaque situation est particulière
Cette fiche donne les règles générales — votre conseiller vérifie ce qui s'applique réellement à votre patrimoine et chiffre vos options.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 1415
- CGI art. 1400
- CGI art. 1388
- CGI art. 1383
- CGI art. 1391 B ter
- CGI art. 1389
- CGI art. 1407
- CGI art. 1407 ter
- CGI art. 232
- CGI art. 1418
- BOI-IF-TFB-50-40
- BOI-IF-AUT-60
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.