Suis-je concerné par l'IFI et comment est-il calculé ?
Comprendre ce que l'impôt sur la fortune immobilière taxe vraiment, ce qui en est exclu, et comment réduire légalement votre facture.
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne taxe que votre patrimoine immobilier, apprécié au 1er janvier de chaque année, à partir d'un certain seuil. Votre épargne financière (actions, livrets, fonds euros) n'est pas concernée. Le calcul se fait en trois temps : on liste vos biens immobiliers, on les évalue à leur valeur de marché (avec un abattement de 30 % sur votre résidence principale), puis on déduit certaines dettes, mais pas toutes.
Votre situation est-elle concernée ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
Les points clés, en clair
Seul l'immobilier est taxé
L'IFI ne vise que vos biens immobiliers : résidences, immobilier locatif, terrains, et la part immobilière détenue via une société ou une assurance-vie. Vos placements purement financiers (comptes-titres, actions, fonds euros non immobiliers) restent en dehors.
C'est votre situation au 1er janvier qui compte
Tout est figé au 1er janvier. Si vous vendez un bien le 15 janvier, il reste dans votre IFI de l'année. À l'inverse, un achat après le 1er janvier ne compte que l'année suivante.
30 % de moins sur votre résidence principale
Si vous êtes propriétaire du logement que vous habitez, vous appliquez un abattement de 30 % sur sa valeur. Un bien estimé à 1 000 000 € n'est ainsi retenu que pour 700 000 €.
Le foyer IFI n'est pas le foyer des impôts sur le revenu
On regroupe vous, votre conjoint (ou partenaire de PACS, ou concubin notoire) et vos enfants mineurs. Vos enfants majeurs sont exclus, même s'ils sont rattachés à votre déclaration de revenus.
Toutes vos dettes ne sont pas déductibles
Un emprunt pour acheter ou rénover un bien imposable est déductible. Mais la taxe d'habitation, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne le sont pas. La taxe foncière, elle, reste déductible.
Le prêt in fine est retraité
Un prêt in fine (remboursé en une fois à la fin) n'est pas déductible en totalité : chaque année, on fait comme s'il s'amortissait progressivement, ce qui réduit peu à peu la dette déductible.
L'usufruitier paie sur toute la valeur
En cas de démembrement (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre), c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Exception importante pour l'usufruit du conjoint survivant, où l'impôt est réparti entre les deux.
Un plafond protège vos revenus
Vos impôts (dont l'IFI) ne peuvent pas dépasser 75 % de vos revenus de l'année précédente. Au-delà, votre IFI est réduit de l'excédent.
Ce que l'IFI taxe... et ce qu'il ne taxe pas
Dans l'assiette IFI
- Vos résidences, votre immobilier locatif et vos terrains
- La part immobilière de vos parts de société (SCI)
- La part immobilière de votre assurance-vie et de votre PER rachetable
Hors de l'assiette IFI
- Vos comptes-titres et vos actions
- Vos livrets et votre épargne financière
- Vos fonds euros qui ne sont pas immobiliers
Si vous n'avez pas de patrimoine immobilier significatif, l'IFI ne vous concerne pas.
Source : CGI art. 964 et 965 ; BOI-PAT-IFI-20-20
Comment se construit votre IFI, en trois temps
On recense vos biens immobiliers
Vos biens détenus en direct, mais aussi la part immobilière de vos SCI, de votre assurance-vie et de votre PER rachetable.
On les évalue à leur valeur de marché
Valeur au 1er janvier, avec un abattement de 30 % sur votre résidence principale : un bien n'y est retenu que pour 70 % de sa valeur.
On déduit certaines dettes
Seules les dettes qui remplissent les quatre conditions (emprunt pour un bien imposable, existant au 1er janvier, justifié) viennent en déduction.
Tout est figé au 1er janvier : un bien vendu ou acheté après cette date ne change rien à l'IFI de l'année.
Source : CGI art. 964, 973 et 974 ; BOI-PAT-IFI-10-10
L'effet de l'abattement sur votre résidence principale
Sur le logement que vous habitez, l'IFI ne retient que 70 % de sa valeur.
Source : CGI art. 973, I-al. 2 ; BOI-PAT-IFI-20-30-10 (abattement 30 %)
Selon votre situation
Votre patrimoine immobilier net dépasse le seuil au 1er janvier
Vous êtes redevable de l'IFI et devez déposer une déclaration 2042-IFI.
Vous habitez le logement dont vous êtes propriétaire
Vous appliquez un abattement de 30 % sur sa valeur de marché.
Vous avez un enfant majeur rattaché à votre impôt sur le revenu
Son patrimoine reste hors de votre IFI (seuls les enfants mineurs sont inclus).
Vous êtes usufruitier d'un bien (hors conjoint survivant)
Vous déclarez la valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire ne déclare rien.
Votre usufruit vient de la succession de votre conjoint
L'impôt est réparti entre vous et le nu-propriétaire selon un barème d'âge.
Vous détenez de l'immobilier dans une assurance-vie rachetable
Seule la part investie en immobilier est taxée ; le fonds euros non immobilier est exclu.
Vous avez un PER assurantiel non encore débloqué
Il n'est pas taxé tant qu'il n'est pas rachetable ; il le devient à la liquidation ou au déblocage.
Vous avez un emprunt pour acheter ou rénover un bien imposable
La dette est déductible si elle remplit les 4 conditions (existe au 1er janvier, à votre charge, dépense éligible, justifiée par écrit).
Vous voulez déduire taxe d'habitation, impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux
Impossible : ces dettes ne sont pas déductibles (mais taxe foncière et IFI le sont).
Vous avez un prêt in fine sur un bien imposable
Il n'est pas déductible en totalité : on applique un amortissement fictif chaque année.
Vous êtes non-résident avec de l'immobilier en France
Vous êtes taxé sur vos seuls biens français ; vos placements financiers français ne sont pas exonérés.
Vous vous installez en France après 5 ans à l'étranger
Vos biens immobiliers étrangers sont exonérés jusqu'au 31/12 de la 5e année.
Les erreurs qui coûtent cher
Ne vendez pas juste après le 1er janvier en pensant échapper à l'IFI
Un bien vendu en cours d'année reste dans votre IFI de l'année s'il vous appartenait au 1er janvier. Pour sortir un bien de l'assiette, l'opération doit être finalisée avant cette date.
Gardez tous vos justificatifs de dettes et de valeur
L'administration peut contester vos évaluations et vos déductions. Conservez actes de prêt, tableaux d'amortissement, estimations de valeur : c'est votre meilleure protection en cas de contrôle.
Méfiez-vous des montages de vente à soi-même pour gonfler vos dettes
Les emprunts et comptes courants liés à une vente à vous-même ou à votre cercle familial après 2018 ne sont pas déductibles, sauf à prouver un objectif non principalement fiscal. Documentez toujours les raisons patrimoniales réelles.
N'oubliez pas votre immobilier détenu via une société ou une assurance-vie
L'IFI ne s'arrête pas à ce que vous détenez en direct : la part immobilière de vos parts de SCI, de vos contrats d'assurance-vie et de votre PER rachetable entre aussi dans l'assiette.
Justifiez toute décote sur la valeur d'un bien
Vous pouvez appliquer une décote pour un bien loué ou en indivision, mais c'est à vous de la justifier. Une valeur déclarée trop basse et non documentée expose à un redressement.
Vérifiez vos réflexes
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Votre assurance-vie contient une part de SCPI (immobilier) et un fonds euros classique. Qu'entre dans l'assiette IFI ?
Votre résidence principale vaut 900 000 € au 1er janvier. Pour quel montant est-elle retenue dans votre IFI ?
Vous recueillez l'usufruit d'un appartement au décès de votre conjoint. Qui déclare ce bien à l'IFI ?
Pour aller plus loin avec votre conseiller
Donner l'usufruit temporaire d'un studio locatif à son enfant
Sylvie, 58 ans, possède un petit studio locatif en plus de sa résidence principale, ce qui la rend redevable de l'IFI. Sa fille Léa, 22 ans, étudiante, est majeure et ne fait donc plus partie de son foyer IFI. Sylvie donne à Léa l'usufruit du studio pour quelques années : Léa encaisse les loyers pour financer ses études, tandis que Sylvie ne garde que la nue-propriété. Or, en cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare le bien et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Le studio sort donc de l'IFI de Sylvie, et comme le patrimoine de Léa reste sous le seuil, personne ne le paie sur ce bien.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre le gain d'IFI face au coût réel de la donation d'usufruit, calibre la durée et fait rédiger l'acte pour que la pleine propriété revienne automatiquement à Sylvie au terme. Il veille aussi à ce que l'opération repose sur un vrai objectif familial, et pas seulement fiscal, pour qu'elle tienne face à l'administration.
Vendre son immeuble à sa propre SCI sans perdre la déduction du prêt
Patrick, 61 ans, détient un immeuble de rapport et veut réorganiser son patrimoine avant de transmettre. Il envisage de créer une SCI qui rachète l'immeuble à crédit, pour faire entrer ses enfants au capital et cadrer la gestion. Mais depuis 2018, un emprunt lié à une vente à soi-même n'est déductible de l'IFI que si l'opération n'a pas un but principalement fiscal. Un jugement récent l'a confirmé : c'est l'ensemble des motifs patrimoniaux, et non un simple calcul d'économie d'impôt, qui rend le montage solide.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller séquence l'opération, par exemple avec une donation-partage des parts qui renforce la logique familiale, et documente noir sur blanc les raisons non fiscales. Il fait rédiger les actes pour que la dette reste déductible et résiste à un éventuel contrôle.
Chaque situation est particulière
Cette fiche donne les règles générales — votre conseiller vérifie ce qui s'applique réellement à votre patrimoine et chiffre vos options.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 964
- CGI art. 965
- CGI art. 968
- CGI art. 669
- CGI art. 972
- CGI art. 973
- CGI art. 974
- CGI art. 977
- CGI art. 979
- CGI art. 980
- BOI-PAT-IFI-10-10
- BOI-PAT-IFI-20-40-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.