Vous vendez un bien acheté il y a des années, ou un bien dont vous avez donné la nue-propriété à vos enfants. Combien l'impôt retient-il sur le prix, qui le paie, et que change le temps qui passe ? Le module chiffre la vente simple, la vente d'un bien démembré, le remploi du prix et la vente après le décès de l'usufruitier.
Au prix payé s'ajoutent les frais d'acquisition (réels, ou 7,5 % forfaitaires) et les travaux (réels, ou 15 % forfaitaires si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). La résidence principale est exonérée.
L'impôt sur le revenu à 19 % disparaît après 22 ans de détention ; les prélèvements sociaux à 17,2 % après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Parents usufruitiers et enfants nus-propriétaires sont imposés chacun sur leur part du prix, avec leur propre date et leur propre prix d'entrée : la valeur retenue à la donation pour l'enfant, sans exonération de résidence principale pour lui.
le prix d'achat est porté à 367 500 € par les forfaits de frais (22 500 €) et de travaux (45 000 €).
sur l'impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux, après quatorze années révolues.
11 580 € d'impôt sur le revenu, 19 406 € de prélèvements sociaux et 1 219 € de surtaxe.
vendu six ans seulement après l'achat, l'impôt aurait été de 49 815 € ; après trente ans, de zéro.
Hypothèses : bien locatif ou secondaire acquis à titre onéreux, sans frais de cession ni travaux réels déclarés. Vos chiffres sont calculés sur votre situation dans le module du bilan.
Même si les parents y vivent, la part de prix qui revient aux enfants est imposée : sur le cas mixte du module, les parents sont exonérés et les enfants paient 9 743 € sur 31 938 € de plus-value.
Pas depuis l'achat par les parents : un bien donné récemment puis vendu porte une plus-value peu abattue chez le nu-propriétaire, calculée sur la valeur déclarée dans l'acte de donation.
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, chaque cédant supporte sa propre surtaxe (art. 1609 nonies G) ; le module l'apprécie par bloc de vendeurs, à affiner lorsqu'ils sont plusieurs.
Les exonérations particulières (cession inférieure à 15 000 €, retraités modestes, première cession d'un logement, logement social) et les terrains à bâtir. Le remploi du prix suit les règles des valeurs mobilières, la doctrine immobilière étant silencieuse.
Le module du bilan patrimonial calcule l'impôt de votre vente selon vos dates, vos prix et vos justificatifs, répartit la charge entre usufruitier et nus-propriétaires, et mesure ce que change le sort du prix ou la date de la vente.
Document de présentation. Exemples chiffrés illustratifs (barèmes 2025-2026), non contractuels ; les calculs définitifs sont réalisés sur votre situation réelle. Ploovers — conseil en gestion de patrimoine.