Vous avez financé un meublé à crédit, avec une assurance qui rembourse la banque en cas de décès. Le jour venu, le prêt s'éteint ; mais le fisc y voit un profit de votre activité de loueur, imposable, sans qu'un euro ne soit entré. Le module chiffre cette dette invisible, et la parade.
La location meublée est une activité commerciale (BIC). Quand l'indemnité d'assurance éteint le prêt, la dette effacée est un profit de l'exercice (jurisprudence Musel, Conseil d'État, 2019) : le capital restant dû, pour la quotité assurée, est imposé à la tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux. La succession paie, sans avoir rien reçu.
L'article 38 quater du CGI permet d'imposer ce profit par cinquièmes sur cinq ans. La tranche baisse souvent après le décès : l'impôt est lissé, pas supprimé. Il redevient exigible en une fois si l'activité est cédée ou en cas de décès pendant la période.
Une assurance décès distincte, au profit des héritiers et non de la banque : le prêt continue, ses intérêts restent déductibles, le capital est reçu hors de l'activité, comme une assurance vie. La banque se garantit par un nantissement ou une délégation, sans être bénéficiaire directe.
la quotité assurée est de 100 % : tout le solde devient un profit imposable.
à la tranche de 41 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, dû par la succession.
à une tranche moyenne de 30 % : 30 813 € de moins, mais toujours sans trésorerie en face.
par an pour un assuré de 45 ans, d'après la grille indicative : 212 fois moins que l'impôt évité.
Hypothèses : quotité 100 %, tranche marginale de la succession 41 %, tranche moyenne pendant l'étalement 30 %. Vos chiffres sont calculés sur votre situation dans le module du bilan.
La clause bénéficiaire désigne les héritiers ; le capital peut être placé sous séquestre chez un notaire en garantie de la banque. C'est le montage, pas l'assurance, qui écarte le piège.
Nantissement ou délégation imparfaite : à négocier à la mise en place du prêt, ou lors d'un changement d'assurance emprunteur.
La référence exacte de l'arrêt et le périmètre de l'étalement sont rédigés d'après la doctrine courante : à valider avec votre conseiller et votre notaire avant toute décision.
Le coût de l'assurance externe vient d'une grille par âge, à confirmer par un devis ; un examen médical peut modifier le tarif.
Le module du bilan patrimonial calcule, sur votre prêt et votre quotité, l'impôt latent selon l'année du sinistre, le gain de l'étalement, et le coût annuel d'une assurance décès externe face à l'impôt évité.
Document de présentation. Exemples chiffrés illustratifs (barèmes 2025-2026), non contractuels ; les calculs définitifs sont réalisés sur votre situation réelle. Ploovers — conseil en gestion de patrimoine.