Vous louez un logement meublé. Deux façons de déclarer : un abattement forfaitaire sur les loyers, ou vos charges réelles avec l'amortissement du bien. Le réel fait souvent baisser l'impôt chaque année ; depuis 2025, il se paie au moment de la revente. Le module met les deux sur la même balance.
Un abattement forfaitaire sur les loyers, le reste imposé à votre tranche plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Depuis la loi Le Meur (régime 2025) : 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour la location longue durée et le meublé de tourisme classé, 30 % jusqu'à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé. Au-delà, le réel s'impose.
Loyers moins charges, intérêts d'emprunt et amortissement : le bâti hors terrain sur une trentaine d'années, le mobilier sur quelques années. L'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C) ; ce qui n'est pas utilisé se reporte sans limite.
La loi de finances pour 2025 (article 84) réintègre les amortissements déduits dans la plus-value de revente. Les abattements pour durée de détention s'appliquent : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
par an : 9 000 € imposables après l'abattement de 50 %, à 30 % plus 18,6 %.
par an : 8 512 € d'amortissement ramènent la base à 3 488 €. Économie annuelle 2 679 €.
85 119 € d'amortissements réintégrés dans la plus-value après dix ans de détention.
26 788 € d'économies cumulées moins le surcoût de revente : l'avantage est mince à cet horizon.
Hypothèses : charges 3 500 €, intérêts 2 500 €, terrain 15 %, bâti amorti sur 30 ans, mobilier 10 000 € sur 7 ans, location longue durée. Vos chiffres sont calculés sur votre situation dans le module du bilan.
Une comptabilité et une liasse fiscale chaque année, le plus souvent avec un expert-comptable : ce coût n'est pas dans le calcul et se compare à l'économie annuelle.
Seul le bâti et le mobilier se déprécient fiscalement ; la part du terrain, souvent 10 à 20 % du prix, est retenue par le module.
Le statut de loueur professionnel et ses cotisations sociales, l'amortissement par composants, les résidences services, la TVA para-hôtelière ; les amortissements cumulés sont approchés en linéaire.
18,6 % sur les revenus locatifs des loueurs non professionnels depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 : le taux global du cas type est de 48,6 %.
Le module du bilan patrimonial calcule, sur votre bien et vos loyers, l'impôt de chaque régime, l'économie annuelle du réel, le surcoût de revente à l'horizon que vous choisissez, et le bilan net des deux.
Document de présentation. Exemples chiffrés illustratifs (barèmes 2025-2026), non contractuels ; les calculs définitifs sont réalisés sur votre situation réelle. Ploovers — conseil en gestion de patrimoine.