Vous gardez l'usage de votre bien et ses revenus, votre enfant en reçoit la nue-propriété dès maintenant. La question est simple : combien coûte la donation aujourd'hui, combien coûterait la succession plus tard, et que gagne-t-on à ne pas attendre ?
Le fisc découpe la valeur du bien selon l'âge du donateur (barème de l'article 669 du CGI) : à 65 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Seuls ces 60 % supportent les droits, après l'abattement de 100 000 € par enfant et par parent.
Votre enfant devient plein propriétaire automatiquement, sans nouvelle taxation (article 1133 du CGI). Toute la valeur prise par le bien entre la donation et le décès échappe aux droits.
Quinze ans après la donation, l'abattement de 100 000 € est de nouveau disponible pour une autre donation. Donner tôt, c'est aussi pouvoir donner deux fois.
de droits sur la nue-propriété : 60 % de 500 000 €, soit 300 000 €, moins 100 000 € d'abattement.
de droits sur le bien devenu 742 974 € au bout de vingt ans à 2 % par an.
de droits en moins, et la plus-value future transmise sans taxation.
de la valeur finale du bien, contre 18,3 % en attendant le décès.
Hypothèses : ligne directe, abattement de 100 000 € entièrement disponible, bien revalorisé de 2 % par an, barème des droits en ligne directe (article 777 du CGI), barème 669 pour la nue-propriété.
Une fois la nue-propriété donnée, vous ne pouvez plus vendre seul : l'accord du nu-propriétaire est nécessaire, et le prix se partage. Le bien doit être celui dont vous êtes sûr de ne pas avoir besoin.
Par défaut, les grosses réparations incombent au nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil). L'acte peut prévoir autre chose : c'est un point à écrire.
Répartition du prix, remploi ou quasi-usufruit : la plus-value et le sort du prix se traitent dans le module consacré aux plus-values immobilières et au démembrement.
Droit de retour, donation-partage entre plusieurs enfants, quasi-usufruit sur une somme d'argent : ces montages se traitent avec le notaire, en complément.
Le module du bilan patrimonial calcule, sur votre bien et à votre âge, les droits d'une donation de nue-propriété aujourd'hui, ceux d'une succession à l'horizon que vous retenez, et l'économie selon l'âge auquel vous donnez, palier après palier.
Document de présentation. Exemples chiffrés illustratifs (barèmes 2025-2026), non contractuels ; les calculs définitifs sont réalisés sur votre situation réelle. Ploovers — conseil en gestion de patrimoine.